Dispositif Pinel : les plafonds à respecter

Le dispositif Pinel impose plusieurs conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt convoitée. Parmi celles-ci, nous retrouvons le respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Pourquoi de tels plafonds et comment les calculer pour être certain de ne pas les dépasser ? Quid des niches fiscales ? Immobilier Neuf Conseil vous résume tout ce qu’il faut savoir a à propos des plafonds imposés par la loi Pinel.

Pourquoi ces plafonds et quelle est leur évolution ?

Entré en vigueur le 1er janvier 2015, le dispositif PINEL, qui fait suite au dispositif DUFLOT, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt dès lors qu’ils investissent dans des biens qui y sont éligibles. 

Pour autant, il ne s’agit pas d’un acte de charité dénué d’intérêt : l’objectif premier est de booster le secteur de l’immobilier et la construction de logements en France dans les zones tendues, c’est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l’offre. Il s’agit également de permettre l’accès à la location pour les personnes dont les revenus sont modestes, en proposant des logements neufs ou des logements rénovés, à des loyers en moyenne inférieurs de 20 % aux loyers pratiqués localement.  

La mise en place d’un plafond de loyer permet donc de limiter leur montant afin de lutter contre les dérives qui reviendraient à exclure certains ménages dans des zones géographiquement prisées. Parallèlement à cela, l’instauration d’un plafond de ressources vient renforcer l’accessibilité à ces logements décents aux plus modestes, en écartant les ménages les plus aisés. 

Ces plafonds sont revalorisés chaque année par le gouvernement en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), ce qui signifie qu’ils sont indexés sur l’inflation. 

Le dispositif PINEL permet la révision annuelle des loyers, dès lors que celle-ci ne dépasse pas la limite imposée par le plafond du secteur où se situe le bien loué. 

Le non-respect de ces plafonds occasionnera un redressement par l’administration fiscale et le remboursement des réductions d’impôt perçues. 

Le plafond des loyers Pinel en 2021

Un plafond par m² et par zone

Zone Pinel

Barême Pinel 2021

Zone A Bis

17,55€/m²

Zone A

13,04€/m²

Zone B1

10,51€/m²

Zone B2

9,13€/m²

 

À noter que depuis le 1er janvier 2019, les zones B2 & C ne sont plus éligibles au dispositif PINEL, pour les investisseurs qui souhaiteraient acquérir un bien sous ce dispositif dans une de ces deux zones.

Comment est calculé le plafond de loyer ?

Afin de déterminer le montant maximum de loyer à ne pas dépasser pour un logement éligible Pinel, il faut respecter la formule suivante : Surface Utile x Coefficient multiplicateur Pinel x Barème Pinel 

Calculez votre plafond de loyer Pinel > 

La surface utile d’un logement est la surface habitable, à laquelle on vient ajouter la moitié des surfaces annexes : balcons, terrasses sur ouvrage, cave, grenier, buanderie… à usage exclusif du locataire. Un plafonnement de 8 m² s’applique toutefois à ces surfaces annexes. 

Pour résumer : Surface utile = Surface habitable + 0,5 x Surface des Annexes 

Cette valeur va ensuite nous permettre de déterminer le coefficient Pinel, qui s’obtient comme suit : (19/ Surface Utile) + 0,7  

À noter que ce coefficient est lui-même plafonné à 1,2. 

Si vous souhaitez calculer votre plafond de loyer Pinel, retrouvez dès à présent notre simulateur de plafond de loyer Pinel

Exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel

Comme un exemple vaut mille explications, voici un cas concret permettant de bien comprendre la manière dont est calculé un plafond de loyer. 

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un bel appartement neuf de 42 m², disposant d’un balcon de 8 m² en plein cœur de Rouen. Voici les étapes à suivre pour déterminer le montant maximum de loyer à ne pas franchir pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif PINEL : 

  1. Déterminer la surface utile du logement : 42 m² + (0,5 x 8 m²) = 46 m² 
  2. Calculer le coefficient multiplicateur : (19 / 46) + 0,7 = 1,113 
  3. Déterminer le plafond de loyer/ m² applicable : Rouen se situe en zone B1, avec un plafond de 10,44 € en 2021 
  4. Calculer le plafond de loyer : 46 m² x 1,113 x 10,44 € = 534,50 € 

Proposé à la location, le montant du loyer de votre appartement ne devra pas excéder 534,50 €. 

Le plafond de ressources des locataires 2021

Un plafond de ressources par zone et par type de foyer

 

ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2 & C

Personne seule 

38 377 € 

38 377 € 

31 280 € 

28 152 € 

Couple 

57 357 €  

57 357 € 

41 772 € 

37 594 € 

Pers. seule ou couple + 1 enfants à charge

75 188 € 

68 946 € 

50 233 € 

45 210 € 

Pers. seule ou couple + 2 enfants à charge

89 769 € 

82 586 € 

60 643 € 

54 579 € 

Pers. seule ou couple + 3 enfants à charge

106 807 € 

97 766 € 

71 340 € 

64 206 € 

Pers. seule ou couple + 4 enfants à charge

120 186 € 

110 017 € 

80 399 € 

72 359 € 

Majoration pers. à charge complémentaire

13 390 € 

12 258 € 

8 969 € 

8 070 € 

Calcul du plafond de ressources et justificatifs

Dans le cadre de l’étude d’un dossier candidat, deux critères seront pris en compte : les ressources du foyer à l’année N-2 ainsi que le nombre d’individus composant le foyer fiscal. 

Pour ce faire, le candidat locataire devra fournir son avis d’imposition de l’année N-1 sur les revenus de l’année N-2, afin de permettre l’accès au montant de son revenu fiscal de référence. Une copie du livret de famille sera également demandée afin de justifier de la composition du foyer. 

Une fois les documents en main, il suffira de comparer le revenu fiscal du foyer avec le plafond de ressources en vigueur dans la zone de situation de votre bien, en fonction de la composition du foyer fiscal du candidat locataire. 

Quid de la colocation et du concubinage

Le dispositif Pinel n’est pas incompatible avec la colocation. Il est tout à fait possible pour des personnes n’ayant aucun lien de couple ou de parenté d’occuper un logement Pinel. 

Dans ce cas de figure, les revenus des candidats locataires seront pris en compte de manière indépendante. Le cas de chaque candidat sera apprécié individuellement et devra respecter le plafond de ressources, en fonction de sa situation. 

En revanche, dans le cadre d’un concubinage, les revenus des candidats locataires seront appréciés dans leur globalité. Pour cela, les revenus des concubins seront additionnés puis comparés au plafond de ressources en vigueur correspondant à la composition globale du foyer ainsi constitué, afin de vérifier leur éligibilité au logement. 

Évolution des revenus des locataires durant la location

Si les revenus des locataires augmentent durant la location et dépassent le plafond de ressources en vigueur pour le logement loué, cela n’aura aucun impact sur le dispositif de défiscalisation. Seuls les revenus au moment de la signature du bail sont appréciés par l’administration fiscale pour valider la réduction d’impôt. 

Plafond loi Pinel et niches fiscales

Une niche fiscale constitue une dérogation prévue dans la législation fiscale, qui donne le droit à un contribuable de diminuer le montant de ses impôts par le biais de réduction d’impôts ou de crédits d’impôts. Toutefois, pour éviter un trop grand cumul des avantages fiscaux, , ces niches fiscales sont soumises à un plafonnement. 

Le dispositif Pinel en fait partie, et est lui-même soumis à ce plafond global qui s’élève à 10 000 €/an pour l’ensemble du foyer fiscal en 2021, et ce, depuis 2013. 

En cas de dépassement dudit plafond, l’excédent vient alors s’ajouter au montant de l’impôt dû au titre de l’année déclarée. 

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