Dispositif Pinel : Les conditions d’éligibilité pour investir

Pour bénéficier de la réduction d’impôt octroyée par le dispositif Pinel, il faut être éligible et, pour cela, respecter un certain nombre de critères. Quels sont-ils pour l’investisseur, le locataire ou encore le logement ? Immobilier Neuf Conseil dresse un état des lieux de tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans un investissement loi Pinel.
Exclusion des maisons individuelles Pinel ( MISE À JOUR 01/01/2021 )

À noter que depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont plus éligibles au dispositif PINEL, contrairement aux bâtiments d'habitation collectifs.

Éligibilité de l’investisseur 

Les conditions principales pour pouvoir profiter des avantages offerts par le dispositif Pinel sont bien sûr d’être imposable en France et d’être majeur. 

Aucune autre obligation n'est requise, mais il s’agit plutôt de conseils à prendre en compte avant d’investir. À moins que vous pussiez investir au comptant, vous aurez besoin de contracter un emprunt bancaire pour financer le bien, objet de la défiscalisation. Aussi, les recommandations d’usage liées à cette pratique s’appliquent au cas présent : 

  • Ne pas avoir plus de 65 ans, car au-delà, les banques deviennent réticentes à financer votre projet, si vous n’avez pas de solides bagages. 
  • Être solvable, c’est-à-dire ne pas être endetté à plus de 33 % de vos capacités. 
  • Justifier d’une situation professionnelle et financière stables. 

Afin qu'un investissement soit réèllement intéressant, il est nécessaire d'être au moins imposable à hauteur de 2 500€ par an. 

Enfin pour profiter pleinement du dispositif Pinel, la réduction d’impôt octroyée par le dispositif devra être inférieure ou égale au montant de l’impôt sur le revenu que vous aurez à payer. Vous devrez accepter de vous engager pour une durée de 6 ans minimum. 

Eligibilité du locataire 

Le dispositif Pinel, qui prend la suite du dispositif Duflot, a été pensé pour permettre l’accès aux logements neufs à une catégorie de ménages dont les revenus sont modestes. 

Aussi, pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut donc que le locataire qui occupera votre logement perçoive un montant total de revenus inférieur à un certain plafond de ressources, qui varie en fonction de la zone dont dépend le bien, mais aussi de la composition du foyer. 

Pour en savoir plus, nous vous conseillons de consulter nos articles dédiés aux plafonds et aux zones d’éligibilité du dispositif Pinel. 

Enfin, il ne faut pas que le locataire appartienne au foyer fiscal du propriétaire. 

Éligibilité du logement et normes techniques PINEL 

Le dispositif Pinel n’est pas ouvert à n’importe quel bien. Il est impératif qu’il se situe dans une zone Pinel éligible et qu’il respecte un certain nombre de critères. Parmi les logements éligibles, nous retrouvons : 

  • Les logements neufs 
  • Les logements rénovés permettant d'atteindre les performances techniques du neuf 
  • Les logements vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) 

Le point commun de ces dits biens est le respect des normes de performance énergétique fixée par la réglementation. 

Norme RT 2012 

Créée à l’issue du Grenelle de l’environnement, et rendue obligatoire depuis 2013 pour tout bâtiment neuf à usage d’habitation (maison, immeuble, bâtiment collectif) et extension de plus de 50 m², la norme RT2012 (RT pour Réglementation Thermique) a pour objectif de limiter la consommation primaire à un maximum de 50 kWhEP/(m².an). En effet, en France, le bâtiment est le plus gros consommateur d’énergie, représentant 45 % de l’énergie totale consommée et générant plus de 123 millions de tonnes de CO2. Par conséquent, la norme RT2012 a pour objectif de diviser par trois la consommation énergétique, qui pèse lourdement sur le pouvoir d’achat des ménages Français. 

Pour cela, 5 postes font l’objet d’une attention particulière : 

  • L’enveloppe du bâtiment (les matériaux de construction) 
  • L’étanchéité à l’air 
  • Le chauffage 
  • L’eau chaude sanitaire 
  • La ventilation. 

Pour être conforme à cette norme, le bâtiment neuf ou remis à neuf doit respecter trois coefficients : 

  • Bbio (Besoin BIOclimatique), qui fixe une limitation du besoin en énergie pour les composantes liées au bâtiment (chauffage, refroidissement et éclairage), afin d’utiliser le moins d’énergie superficielle possible. 
  • Cep (Coefficient d’Énergie Primaire), qui exige une consommation maximale d’énergie primaire de 50 kWhEP/(m².an). 
  • Tic (Température Intérieure Conventionnelle), qui définit la température maximale à ne pas dépasser au cours d’une période de forte chaleur, qui correspond à l’exigence de confort d’été. 

Norme RT2020 ou RE2020 

La RT2020 ou nouvellement rebaptisée RE2020 (RE pour Réglementation Environnementale) doit entrer en vigueur le 1er janvier 2022 et remplacera la RT2012 pour tous les permis de construire déposés après l’été 2021. 

Cette nouvelle norme vient asseoir un nouvel objectif plus poussé dans la lutte contre le réchauffement climatique, en se focalisant toujours sur les critères thermiques des bâtiments, mais aussi sur la réduction des gaz à effet de serre, la gestion globale de l’énergie et l’usage de matériaux biosourcés (issus de la biomasse, donc naturels). C’est dans cette perspective qu’elle impose la construction de bâtiments à énergie positive, qui devront produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment, en recourant à une gestion intelligente de l’énergie et à un renforcement de l’isolation. 

Pour ce faire, ces bâtiments devront respecter les objectifs suivants : 

  • Avoir une consommation de chauffage inférieure à 12 kWhEP/(m2.an) 
  • Avoir une consommation totale d’énergie inférieure à 100 kWhEP/(m².an) 
  • Avoir la capacité de produire de l’énergie afin que le bilan énergétique soit positif pour les postes suivants : chauffage, luminaires, eau chaude et climatisation, par le biais de panneaux photovoltaïques par exemple ; 
  • Ne pas dépasser le plafond d’émission de dioxyde de carbone pour la consommation d’énergie, fixé à 4kg de CO2/(m².an) 

Ces nouveaux plafonds de CO2 amèneront la fin du chauffage au gaz, au profit de moyens de chauffage plus responsables, tels que la pompe à chaleur, le chauffage à granulé de bois ou encore à l’électricité. 

Les logements VEFA en Pinel

L’une des catégories de logements éligibles au dispositif Pinel sont les logements en VEFA (vente en l’état future d’achèvement). Cela consiste en l’achat d’un logement qui n’est pas encore construit ou non encore achevé. On appelle cela également la vente sur plan car c’est par ce biais que le propriétaire prend connaissance de ce à quoi ressemblera son futur bien, dans la mesure où il ne peut pas encore le visiter. 

L’acquisition d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement présente nombre d’avantages pour l’investisseur : 

  • Les garanties constructeur : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale 
  • Des frais de notaire réduits : 2 à 3 % contre 7 à 8 % pour un logement du parc ancien. 
  • Un logement performant : comme indiqué plus haut, les biens neufs doivent respecter la norme RT2012 (et bientôt la RT2020), qui assure une réduction de la consommation d’énergie et un confort thermique. 
  • L’acquisition d’un logement sans travaux, clés en main. 

Tous ces avantages auront un impact positif sensible sur votre budget ! 

Investissement PINEL Plafonné

La loi Pinel limite le nombre d’achats de logements à un maximum de 2 dans le cadre de ce dispositif, dont la valeur totale est plafonnée à 300 000 €. Cela signifie que si vous souhaitez acheter deux biens dont le montant total dépasse le plafond, le calcul de la réduction d’impôt ne se fera que sur la base de 300 000 € et ne prendra pas en compte l’excédent. Un critère dont il vaut mieux tenir compte lors de votre recherche de bien, afin d’optimiser au mieux ce que le dispositif peut vous offrir. 

Il vous faudra également être vigilant sur le prix du m², car celui-ci ne pourra pas dépasser le montant de 5 500 €/m². 

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