La Location Pinel : Quelles sont les conditions à respecter ?

La mise en location de votre logement est la condition principale pour bénéficier de la réduction d’impôt, octroyée par le dispositif Pinel. Celle-ci doit cependant se conformer à plusieurs paramètres pour être valide. Durée de location, plafonds à respecter, justificatifs à fournir, Immobilier Neuf Conseil fait le point sur ce qu’implique la mise en location d’un logement Pinel.
À titre d'information

Avec la prolongation de l’état d’urgence sanitaire actuel et comme indiqué dans l’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, si vous êtes propriétaire d’un appartement neuf sous le dispositif Pinel, que ce dernier est vacant depuis au moins 1 an et que vous n’avez pas pu louer ce dernier à cause des confinements imposés, vous ne serez pas pénalisé.

Vous ne l’êtes pas non plus si, en tant que propriétaire, votre appartement neuf détient un achèvement de travaux de plus de 30 mois.

Dans ces deux cas-ci, vous bénéficierez d’un délai supplémentaire pour l'achèvement de votre bien ou pour le louer et ce, tout en bénéficiant du dispositif Pinel.

Pour plus d’informations et faire un point sur votre situation, il est préférable de contacter votre centre des impôts.

Un engagement longue durée 

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie en fonction de votre durée d’engagement : 

  • 12 %, soit 36 000 € d’économie d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez à louer pendant 6 ans, 
  • 18 %, soit 54 000 € d’économie d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez sur 9 ans, 
  • Et enfin, 21 %, soit 63 000 € d’économie d’impôt, si vous décidez de poursuivre votre engagement sur 12 ans. 

Toutefois, lorsqu’il a été voté le prolongement du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, il a été décidé que le taux de réduction d’impôt serait progressivement revu à la baisse à partir de 2023, à savoir :  

  • 10,5 %, soit 31 500 € de réduction d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez sur 6 ans, 
  • 15 %, soit 45 000 € de réduction d’impôts pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez pour 9 ans,  
  • Et enfin 17,5 %, soit 52 500 € de réduction d’impôts pour un bien de 300 000 €, si vous prorogez votre engagement à 12 ans. 

Enfin, la dernière baisse sera effective en 2024, soit : 

  • 9 %, soit 27 000 € de réduction d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez sur 6 ans, 
  • 12 %, soit 36 000 € de réduction d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous vous engagez sur 9 ans, 
  • Et 14 %, soit 42 000 € de réduction d’impôt pour un bien de 300 000 €, si vous prolongez votre engagement sur 12 ans. 

L’exemple des 300 000 € a été utilisé, car il s’agit du plafond annuel d’achat consenti par le dispositif Pinel, sur lequel sera calculée la réduction d’impôt. Si vous investissez pour plus de 300 000 €, seuls 300 000 € seront pris en compte. En d'autres termes, le dispositif PINEL vous permet de vous porter acquereur d'un bien à 450 000 € en considérant que la reduction d'impot ne sera appliquée que dans la limite de 300 000 €. 

Immobilier Neuf Conseil vous suggère de vous engager pour la durée minimum de six ans, ce qui vous permettra, à terme, d’opter pour le prolongement de votre engagement à 9 ans, ou de reprendre la main sur votre bien pour y habiter ou le revendre ou le transformer en meublé. 

Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous conseillons de consulter notre article dédié à l’investissement Pinel, qui vous délivrera ce qu’il faut savoir avant d’investir via la loi Pinel

L’encadrement du loyer 

Le dispositif Pinel a été mis en place afin de répondre à une forte demande en logements, mais aussi pour en permettre l’accès aux foyers les plus modestes. 

En l’échange d’une réduction d’impôt très intéressante, vous devrez vous engager à louer votre logement à un loyer plafonné, en moyenne 20 % inférieur au prix du marché, et qui varie en fonction de la zone où se situe votre bien : 

Zone Pinel

Barême Pinel 2021

Zone A Bis

17,55€/m²

Zone A

13,04€/m²

Zone B1

10,51€/m²

Zone B2

9,13€/m²

 

Ces montants sont révisés chaque année par le gouvernement. 

Nous vous invitons à consulter notre article consacré au plafond de loyer Pinel pour prendre connaissance des paramètres pris en compte dans le calcul du loyer, et d’utiliser notre simulateur qui fera le calcul pour vous. 

La sélection du locataire 

Toujours dans l’optique de permettre l’accession des logements neufs aux ménages dont les revenus sont modestes, vous serez contraint de sélectionner un ou des locataires, dont les ressources respectent une nouvelle fois un plafond imposé par le dispositif Pinel. 

Ce plafond est lui aussi conditionné par la zone où se situe votre bien, mais également par la composition du foyer : 

 

ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2 & C

Personne seule 

38 377 € 

38 377 € 

31 280 € 

28 152 € 

Couple 

57 357 €  

57 357 € 

41 772 € 

37 594 € 

Pers. seule ou couple + 1 enfants à charge

75 188 € 

68 946 € 

50 233 € 

45 210 € 

Pers. seule ou couple + 2 enfants à charge

89 769 € 

82 586 € 

60 643 € 

54 579 € 

Pers. seule ou couple + 3 enfants à charge

106 807 € 

97 766 € 

71 340 € 

64 206 € 

Pers. seule ou couple + 4 enfants à charge

120 186 € 

110 017 € 

80 399 € 

72 359 € 

Majoration pers. à charge complémentaire

13 390 € 

12 258 € 

8 969 € 

8 070 € 

 

Tout comme pour les plafonds de loyer, ces montants sont également révisés chaque année par le gouvernement. 

À noter que les revenus des locataires ne sont à apprécier qu’au moment de leur entrée dans les lieux. S’ils s’avère qu’ils dépassent le plafond de ressources en cours de location, cela n’aurait aucun impact sur le dispositif de défiscalisation. 

Enfin, dans le cadre d’une colocation, les revenus de chaque colocataire seront appréciés individuellement en fonction de sa situation, à l’inverse du concubinage où les revenus des concubins seront additionnés. 

Les justificatifs à demander au locataire 

Dans le cadre de la loi Pinel, deux aspects sont particulièrement importants, à savoir les ressources du foyer fiscal, ainsi que le nombre de personnes qui le composent. 

De fait, le candidat locataire devra vous fournir sont avis d'imposition de l’année N-1 sur les revenus de l’année N-2, afin de pouvoir vérifier son éligibilité au regard des plafonds imposés. Une photocopie du livret de famille sera également nécessaire pour les mêmes raisons. 

Pour le reste, vous pourrez réclamer, au candidat locataire, les pièces justificatives fixées par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, à savoir :  

  • Une pièce justificative d’identité (carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour), 

  • Un justificatif de domicile (trois dernières quittances, attestation d’élection de domicile, attestation d’hébergement, dernier avis de taxe foncière…), 

  • Un document attestant de l’activité professionnelle du locataire (contrat de travail, attestation d’employeur, extrait kbis, carte professionnelle, carte étudiante…), 

  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources du locataire (dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatifs de versement d’indemnités, avis d’attribution d’une bourse scolaire, justificatifs de revenus fonciers, derniers bilans…). 

Si le locataire a besoin d’un garant, ce dernier devra également vous fournir une liste de documents : 

  • Une pièce justificative d’identité, qu’il soit une personne physique ou morale,  

  • Un justificatif de domicile (dernière quittance, facture d’eau, d’électricité ou de gaz, taxe foncière ou titre de propriété) 

  • Un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, attestation employeur, Kbis) 

  • Un ou plusieurs justificatifs de revenus, 

  • Une copie du dernier avis d’imposition, 

Tous les documents qui ne figurent pas dans la liste du décret sus nommé ne peuvent être demandés et s’apparentent à de la discrimination. Déroger à la loi vous expose à une amende de 3 000 € si vous êtes une personne physique et de 15 000 € si vous êtes une personne morale. 

Sécurisez votre location  

Parfois, s’assurer de l’éligibilité de son locataire ne suffit pas toujours à protéger son investissement locatif et à se prémunir des impayés. 

En plus de bien choisir son locataire, il existe plusieurs garanties permettant de vous assurer de la pérennité de votre investissement, à savoir : 

  • La prise d’un garant,  
  • La Garantie des loyers impayés (GLI), qui ne peut être cumulée avec un garant, sauf si le locataire est étudiant,  
  • Le dispositif VISAL, qui est une caution accordée par Action Logement au Locataire, garantie qui se substitue également au garant traditionnel 
  • Ou encore l’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO). 

Pour en savoir plus sur ces différents dispositifs, vous pouvez consulter notre article entièrement dédié à ce sujet. 

Justificatifs pour l’administration fiscale 

L’octroi de la réduction d’impôt Pinel est inhérent à la location de votre logement. Pour le déclencher, il vous faudra donc fournir plusieurs informations et justificatifs à l’administration fiscale, en annexe de votre déclaration de revenus fonciers, afin de prouver votre éligibilité au dispositif Pinel : 

  • Votre identité, 
  • Votre adresse postale,  
  • L’adresse postale du logement éligible au dispositif, ainsi que sa date d’achèvement,  
  • La date de mise en location du logement, 
  • La surface du logement, 
  • Le montant du loyer (charges non comprises), figurant sur le bail,  
  • La durée d’engagement de location,  
  • Le contrat de location,  
  • Une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire pour prouver son éligibilité. 

 

La location avec le dispositif Pinel - Ce qu'il faut retenir

💶

Quel revenu pour louer en loi Pinel ?

Une location en loi Pinel vous engage à louer votre logement selon un loyer plafonné. Vous devrez donc sélectionner des locataires ayant des ressources respectant le plafond imposé par le dispositif Pinel. Ce plafond pourra varier selon la zone géographique du bien et la composition du foyer.

🔓

Quels sont les avantages d’une location en loi Pinel ?

Votre investissement vous octroie une réduction fiscale en fonction du nombre d’années en location. Il est possible de louer le logement à ses descendants et/ou ascendants. Une acquisition est possible sans apport dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Enfin, vous constituez un patrimoine immobilier à faible coût, financé par les loyers.

🔑

Comment louer un appartement en loi Pinel ?

Pour louer votre appartement en bénéficiant du dispositif Pinel, celui-ci doit être situé dans une zone éligible et loué au minimum 6 ans en tant que résidence principale. Celui-ci devra respecter les plafonds de loyers ainsi que les plafonds de ressources des locataires. Enfin, il doit être loué non-meublé au plus tard dans les 12 mois suivants son acquisition.

🧑‍🎓

Est-il possible de louer à sa famille (enfants, cousins, parents …) avec la loi Pinel ?

Avec ce dispositif, vous avez la possibilité de louer à tous les membres de votre famille sous certaines conditions. Le locataire doit impérativement être exclu de votre foyer fiscal. Sont non éligibles : les enfants mineurs, étudiants entre 18 et 25 ans rattachés au foyer fiscal des parents ainsi que les enfants bénéficiant des aides aux logements (APL, ALS …).

📌

Où investir en France avec le dispositif Pinel ?

Depuis le 1er Janvier 2021, les communes éligibles à l’investissement locatif avec la loi Pinel se situent dans les zones A bis, A et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation.

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