Dispositif Pinel : protégez votre famille

Investir par le biais de la loi Pinel présente de nombreux avantages, dont celui de permettre de protéger efficacement son cercle familial. Vous vous interrogez sur la location à un membre de votre famille ou sur la transmission de votre patrimoine Pinel ? Immobilier Neuf Conseil répond à toutes vos questions dans cet article.

Investir dans l’immobilier pour mieux transmettre 

L’héritage est une tradition très chère à notre pays. Deux Français sur trois souhaitent transmettre un patrimoine, de leur vivant ou à leur décès, et il peut y avoir plusieurs motivations à cela. Ce peut être de laisser une trace de son passage, mais aussi l’envie d’aider et de protéger ses successeurs. 

L’une des meilleures manières, pour atteindre ces objectifs, est l’investissement immobilier. 

  • Devenir propriétaire de son logement 

La première étape est souvent de devenir propriétaire de sa résidence principale. Un lieu d’une valeur sentimentale très forte, empreint de très nombreux souvenirs. Cela vous assurera, dans un premier temps, un certain confort financier à la retraite avant de le transmettre aux bénéficiaires de votre succession. Ensuite, libre à eux de l’habiter, de la vendre ou de la mettre en location. Quelle que soit l’option choisie, cela leur permettra de gagner en bien-être et en sécurité grâce au montant perçu. 

  • Opter pour l’investissement locatif 

Vous pouvez également faire le choix d’acheter un logement dans le but de le mettre en location. Cela vous assurera un complément de revenus si vous n contracte ps d'emprunt en lpus de beneficier d'une réduction d'impot, avant qu’il ne soit lui-même transmis à vos héritiers. 

L’idéal pour cela, c’est d’investir via le dispositif Pinel, qui vous donne en plus l’opportunité de défiscaliser et ainsi de baisser le coût de vos impôts. Faire ce choix vous permettra également d’obtenir un prêt bancaire plus facilement et bien souvent sans apport personnel. A noter que les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers ce qui permet de baisser une nouvelle fois la pression fiscale. Vous bénéficierez egalement d’une réduction fiscale. Tout cela aura pour effet de diminuer vos charges et minorera par conséquent le risque d’impayé. 

Recourir à l’investissement locatif peut être également un très bon moyen de venir en aide à vos proches, de votre vivant. 

Programmes neufs éigibles aux dispositifs PINEL

Louer aux membres de sa famille avec le dispositif Pinel 

  • À qui puis-je louer ? 

L’une des nouveautés instaurées par la loi Pinel est la possibilité de louer à ses ascendants et descendants. Cela signifie donc les enfants, les petits-enfants, les parents, les grands-parents, etc. 

Cela le rend idéal pour accompagner votre enfant dans ses premiers pas vers l’autonomie ou encore pour soutenir vos parents retraités. 

Bien entendu, vous pouvez également faire le choix de proposer votre logement en location à vos frères et sœurs, mais aussi vos cousins et cousines. Des restrictions sont cependant imposées par la loi : 

  • Vous ne pouvez pas louer à un enfant mineur,  

  • Vous ne pouvez pas louer à un enfant étudiant, entre 18 et 25 ans, qui serait rattaché à votre foyer fiscal, 

  • Vous ne pouvez pas louer à un enfant qui touche des aides aux logements, telles que les APL. 

Si votre locataire n’est pas un ascendant ou un descendant direct, il pourra prétendre aux aides au logement. 

Toutefois, quel que soit le bénéficiaire du contrat de location, il faudra qu’il respecte le plafond de ressources imposé par le dispositif Pinel. 

  • Pourquoi louer à sa famille ? 

Vous pouvez être amené à conclure un bail avec un membre de votre cercle familial pour lui donner un coup de pouce ou encore pour lui venir en aide.  

L’avantage principal est que les loyers sont en moyenne 20 % moins chers que les prix pratiqués sur le marché. Vous êtes libre de fixer son montant dès lors que vous vous situez en dessous du plafond de loyer exigé par la loi. Cependant, si vous voulez louer votre logement à un loyer préférentiel, faites en sorte qu’il ne soit pas manifestement sous-évalué. Cela risquerait de déclencher un contrôle fiscal et entraîner la remise en cause de votre éligibilité au dispositif. Pour éviter cela, il vous faudra trouver un équilibre entre le plafond imposé par la zone dans laquelle se localise le bien, et ce qui est considéré comme un faible loyer. 

Quid de la donation en loi Pinel ? 

La donation-partage n’est pas compatible avec la loi Pinel. Si vous y avez recours, vous perdrez votre éligibilité et devrez alors rembourser tous les avantages reçus. Il vous faudra donc attendre la fin de votre engagement pour réaliser la donation. 

La seule exception tolérée par l’administration fiscale est lors du décès de l’un des conjoints ou partenaires de pacs. Le conjoint survivant pourra alors demander de continuer de bénéficier du dispositif malgré le démembrement occasionné par la succession. 

  • Taxation et abattement 

Votre engagement est terminé et vous souhaitez réaliser une donation-partage ? Sachez tout d’abord que vous aurez des droits de donation à payer, et que des abattements s’appliquent en fonction du bénéficiaire :  

  • 100 000 € pour un enfant, 

  • 31 865 € pour un petit-enfant,  

  • 15 932 € pour un frère ou une sœur,  

  • 7 967 € pour un neveu ou une nièce. 

Les frais de donation se calculeront ensuite sur la part après abattement, et selon des tranches de prix. Attention, les tranches varient légèrement en fonction de l’identité du bénéficiaire. Pour un enfant, les barèmes sont les suivants :  

Part taxable après abattement 

Barème d’imposition 

Jusqu’à 8 072 € 

5 % 

De 8 073 € à 12 109 € 

10 % 

De 12 109 € à 15 932 € 

15 % 

De 15 932 € à 552 324 € 

20 % 

De 552 325 € à 902 838 € 

30 % 

De 902 839 € à 1 805 677 € 

40 % 

Plus de 1 805 677 € 

45 % 

 

 

Exemple : vous souhaitez faire une donation de votre logement de 300 000 € à votre enfant. Vous pourrez recourir à l’abattement de 100 000 €, ce qui amènera le montant taxable à 200 000 €. Pour déterminer le coût de la taxe à payer, il faudra utiliser le système de tranche : 

  • Jusqu’à 8 072 € : 8 072 x 5 % = 403 € 

  • De 8 073 € à 12 109 € : (12 109 – 8 073) x 10 % = 403 € 

  • De 12 109 € à 15 932 € : (15 932 – 12 109) x 15 % = 573 € 

  • De 15 932 € à 200 000 € : (200 000 – 15 932) x 20 % = 36 813 € 

Le montant de la taxe s’élèvera alors à 38 194 € (403 + 403 + 573 + 36 813) 

  • Le démembrement de propriété 

Vous pouvez également faire le choix de recourir à la donation pour ne transmettre que la nue-propriété, et conserver l’usufruit. Cela vous assurera la jouissance du bien jusqu’à votre décès et viendra amoindrir la taxation. En effet, la valeur taxable de l’usufruit dépendra de l’âge du donateur, au moment de la donation : 

Âge de l’usufruitier 

Valeur de l’usufruit 

Valeur de la nue-propriété 

Jusqu’à 20 ans 

90 %  

10 % 

De 21 à 30 ans  

80 % 

20 % 

De 31 à 40 ans  

70 % 

30 % 

De 41 à 50 ans 

60 %  

40 % 

De 51 à 60 ans 

50 %  

50 % 

De 61 à 70 ans  

40 %  

60 % 

De 71 à 80 ans 

30 %  

70 % 

De 81 à 90 %  

20 % 

80 % 

91 ans et plus  

10 % 

90 % 

 

 

Exemple : M. Dupont a 62 ans et est propriétaire de sa résidence principale, qui vaut 200 000 €. Il souhaite donner la nue-propriété de son bien à son enfant et en conserver l’usufruit. Dans ce cas de figure, le fisc considérera que l’usufruit vaut 40 % et que la nue-propriété vaut donc 60 %. La valeur du logement cédé sera alors de 120 000 € (200 000 € x 60 %). Il utilisera l’abattement parent-enfant de 100 000 €, ce qui signifie que l’impôt ne sera payé que sur 20 000 €. Le montant de la taxe ne sera donc que de 2 194 €, selon le calcul que nous avons utilisé plus haut. 

En résumé 

  • Investir dans l’immobilier vous permet de sécuriser l’avenir de votre famille 

  • Vous pouvez investir via un dispositif de défiscalisation, comme la loi Pinel, pour réduire vos impôts et charges, 

  • Le dispositif Pinel autorise la location à ses enfants et ses parents, sous certaines conditions, 

  • La donation n’est pas compatible avec le dispositif Pinel, 

  • Vous aurez des droits de donation à régler équivalents à la valeur du bien cédé après abattement, 

  • Recourir au démembrement de propriété permet de baisser la taxation. 

Programmes neufs éigibles aux dispositifs PINEL

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