Pinel vs Duflot : Qu’est-ce qui les différencient ?

Mise en place en septembre 2014, la loi Pinel est venue prendre la suite de la loi Duflot. Même si elle s’inscrit dans la continuité de la précédente, certains grands changements sont à noter. Qu’est-ce qui caractérise la loi Duflot ? Quels sont les changements apportés par la loi Pinel ? Immobilier Neuf Conseil fait le point avec vous sur ces deux dispositifs de défiscalisation.
Attention

Le Dispositif Duflot est remplacé par la loi Pinel depuis le 1er septembre 2014.

La loi Duflot 

La loi Duflot est venue prendre la suite de la loi Scellier, qui s’est éteinte en fin d’année 2012.  

Elle a été instaurée le 1er janvier 2013 par Cécile Duflot, alors ministre du Logement sous le gouvernement de Jean-Marc Ayrault. La loi éponyme arbore les mêmes objectifs que son prédécesseur, à savoir la volonté de favoriser l’investissement dans le neuf et ainsi booster la construction de logements, mais aussi répondre à une demande en location supérieure à l’offre. 

Pour cela, elle conserve la même ligne de conduite : un investissement sur 9 ans, permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 54 000 € pour un bien de 300 000 €, le plafond annuel autorisé. Le zonage, avec ses plafonds de loyers associés, est conservé et les locataires devront respecter un certain plafond de revenus pour accéder à la location. 

Pour autant, le résultat n’est pas au rendez-vous. Rebaptisée « Duflop » par les professionnels de l’immobilier, le dispositif peine à convaincre, dans un climat de crise immobilière profondément installée depuis 2009. Alors que les besoins annuels en logements sont de 500 000, les ventes aux investisseurs tournent autour de 300 000 logements, avec seulement la moitié constituée d’investissements Duflot. 

Dans les reproches formulés, il y a la rentabilité non-attractive, caractérisée par un mauvais rapport prix/loyer. Les plafonds de loyers les plus intéressants se situent alors dans les zones les plus chères, où il s’avère difficile de trouver un bien qui ne dépasse pas les 5 500 € du m² habitable. Et dans le cas où vous trouviez la perle rare, le marché était saturé, la limite étant bien souvent 20 % de logements Duflot par commune.  

À cela, viendra s’ajouter la complexité amenée par la loi ALUR, également mise en place par Cécile Duflot, qui est venue complexifier la mise en location et qui a donné l’impression de désavantager les propriétaires au profit des locataires. Ceux qui persistent préfèrent alors faire fit de ce dispositif et louer à un loyer plus élevé, sans contraintes. 

C’est dans ce climat de défiance caractérisé par un bilan très mauvais, que la loi Pinel verra le jour. 

La loi Pinel 

Lors de l’arrivée de Manuel Valls à la tête du Gouvernement, Cécile Duflot décidera de céder sa place en raison de son désaccord avec l’orientation politique du nouveau Premier Ministre. 

Le 2 avril 2014, il confie le Ministère du Logement et de l’Égalité des Territoires à Sylvia Pinel, qui aura la charge de restaurer la confiance entre le Gouvernement et les professionnels de l’immobilier.  

Dans un premier temps, la nouvelle Ministre a procédé à la réforme du zonage, en reclassant de nombreuses communes, de B1 à A, afin de répondre au besoin en logement de chaque région, ce qui a eu un effet immédiat et positif sur le cours du marché immobilier. 

Parallèlement à cela, la loi Pinel, mise en place à partir du 1er septembre 2014, est venue prendre la suite de la loi Duflot, en y apportant plusieurs modifications, afin de la rendre plus souple et attrayante pour les investisseurs. 

Alors que le dispositif Duflot proposait un engagement fixe à 9 ans, pour une réduction d’impôt de 18 %, la loi Pinel instaure un engagement de 6 ans, renouvelable, et plus de celui de 9 ans, également renouvelable jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt est alors de 12 % pour 6 ans, 18 % inchangés pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans, représentant jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt. 

Le plafond annuel d’investissement reste inchangé, avec 300 000 € par personne et par an, ainsi qu’un plafond de 5 500 € du m² habitable. 

En outre, le plafond de loyer a été revalorisé à la hausse, de même que pour les plafonds de ressources exigés pour les candidats locataires. Afin d'en savoir plus sur les différents plafonds liés à la Loi Pinel, vous pouvez consulter notre article sur ce sujet.

La nouveauté apportée par la loi Pinel est la possibilité de louer à ses ascendants et descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur. 

Ces modifications ont fait de la loi Pinel un franc succès, occasionnant une augmentation constante des mises en chantier et des volumes de transaction, favorisés également par des taux d’intérêts historiquement bas qui ont facilité l’accession à la propriété. 

Le dispositif Pinel est aujourd’hui le dispositif immobilier de défiscalisation préféré des Français, et l’amendement 3646 présenté par Emmanuelle WARGON, adopté le 13 novembre 2020 est le venu prolonger jusqu’en 2024, avec une baisse progressive de la réduction d’impôt : 

En 2023

  • 10,5 % de réduction pour un engagement de 6 ans, soit 31 500 € pour un bien de 300 000 €.  
  • 15 % de réduction pour un engagement de 9 ans, soit 45 000 € pour un bien de 300 000 €.  
  • 17,5 % de réduction pour un engagement de 12 ans, soit 52 500 € pour un bien de 300 000 €.  

En 2024

  • 9 % de réduction pour un engagement de 6 ans, soit 27 000 € pour un bien de 300 000 €.  
  • 12 % de réduction pour un engagement de 9 ans, soit 36 000 € pour un bien de 300 000 €.  
  • 14 % de réduction pour un engagement de 12 ans, soit 42 000 € pour un bien de 300 000 €. 

Duflot vs Pinel, le comparatif 

 

DUFLOT 

PINEL

Réduction d’impôt 

18 % 

Jusqu’en 2023 : 12 %, 18 % et 21% 

En 2023 : 10,5 %, 15 % et 17,5 % 

En 2024 : 9 %, 12 % et 14 % 

Durée d’engagement 

9 ans 

6 ans, 9 ans reconductibles à 12 ans 

Possibilité de louer à ses ascendants/ descendants 

Non 

Oui 

Zones éligibles 

A bis, A, B1 et B2 (sous dérogation) 

A bis, A 

B1 (jusqu’au 31/12/2021) 

B2 (jusqu’au 31/12/2018) 

Plafond d’investissement annuel 

2 logements par an, plafonné à 300 000 € et 5 500 € du m² 

2 logements par an, plafonné à 300 000 € et 5 500 € du m² 

Plafonds loyers 

Jusqu’au 31/08/2014 :  

  • A bis : 16,52 € 
  • A : 12,27 € 
  • B1 : 9,88 € 
  • B2 : 8,59 € 

Au 1er septembre 2014 : 

  • A bis : 16,72 € 
  • A : 12,42 € 
  • B1 : 10 € 
  • B2 : 8,69 € 

 

 

Vous êtes intéressé par l’investissement Pinel en Normandie ou dans le Calvados ? N’hésitez pas à prendre notre contact et à consulter nos articles dédiés à la loi Pinel pour en savoir plus. 

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