Simulateur Loi Jeanbrun : calculez votre économie fiscale

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun, parfois présenté sous le nom de « Relance Logement », s’inscrit dans la continuité des politiques fiscales destinées à soutenir l’investissement locatif en France. Il arrive dans un contexte bien particulier : la disparition du Pinel et un besoin marqué de relancer la production de logements, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien rénové.

Mais là où la loi Jeanbrun marque une vraie rupture, c’est dans sa mécanique. On ne parle plus ici de réduction d’impôt directe, comme c’était le cas auparavant, mais d’un système d’amortissement. Dit autrement, l’investisseur va pouvoir déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien, ce qui vient mécaniquement réduire son revenu imposable.

💡 Autrement dit : vous ne payez pas moins d’impôt “grâce à une réduction”, mais parce que vous déclarez moins de revenus.

Ce changement peut sembler technique, mais il a des conséquences très concrètes. Pour un contribuable imposé à 30 % ou plus, l’effet est souvent plus puissant qu’une réduction classique, car l’économie d’impôt dépend directement de sa fiscalité personnelle. Plus la pression fiscale est élevée, plus le levier devient intéressant.

Autre évolution notable : le dispositif n’est pas limité à certaines zones géographiques. Il peut être utilisé partout en France, ce qui redonne de la cohérence à l’investissement immobilier, en permettant de raisonner avant tout en fonction du marché local plutôt que d’un zonage administratif.

Les 2 volets du dispositif Jeanbrun

Le dispositif repose sur deux logiques d’investissement assez différentes. Le choix entre les deux ne relève pas seulement d’une question fiscale, mais aussi d’une manière d’aborder le projet immobilier.

L'investissement dans le neuf

Dans sa forme la plus simple, le Jeanbrun s’applique à des logements neufs ou en cours de construction. L’investisseur achète un bien conforme aux standards actuels, sans avoir à gérer de problématique de rénovation lourde. C’est un cadre rassurant, souvent privilégié lorsqu’on souhaite sécuriser son projet.

Ce type d’investissement s’inscrit dans une logique assez classique : on cherche un bien bien situé, facile à louer, avec peu d’aléas techniques. La fiscalité vient ensuite améliorer la rentabilité globale, sans être le seul moteur de la décision.

👉 C’est typiquement le choix privilégié par :

• les investisseurs débutants
• les profils prudents
• ceux qui recherchent de la stabilité

L'investissement dans l'ancien avec travaux

Le second volet est d’une nature différente. Il ne s’agit plus seulement d’acheter un bien, mais de le transformer. L’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux significatifs, avec une exigence forte sur la performance énergétique après rénovation.

Ce type d’opération demande plus d’implication, et surtout une bonne anticipation : budget travaux, délais, niveau de performance à atteindre… Rien n’est laissé au hasard. En contrepartie, il permet souvent d’aller chercher plus de valeur, à la fois sur le plan patrimonial et fiscal.

C’est donc une approche plus stratégique, qui peut être très pertinente pour un investisseur déjà à l’aise avec l’immobilier, ou accompagné.

Les avantages de la loi Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur un avantage unique, mais sur un ensemble de mécanismes qui, combinés, peuvent transformer en profondeur la rentabilité d’un investissement locatif.

Le premier levier, et sans doute le plus structurant, reste l’amortissement. Contrairement à une réduction d’impôt classique, qui vient diminuer directement le montant à payer, l’amortissement agit en amont. Il réduit le revenu imposable, ce qui a pour effet de diminuer mécaniquement la fiscalité.

Ce fonctionnement change la lecture d’un investissement. Un bien peut générer des loyers tout en affichant un résultat fiscal très faible, voire négatif, une fois les charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement pris en compte. Dans ce cas, l’investisseur ne se contente pas de neutraliser l’imposition sur ses loyers : il peut, selon sa situation, alléger son imposition globale.

C’est précisément ce mécanisme qui fait du Jeanbrun un dispositif à part, plus souple et souvent plus puissant que les anciens modèles.

Des avantages qui dépendent du niveau de loyer

Le dispositif introduit une logique d’arbitrage intéressante : le niveau d’avantage fiscal dépend directement du niveau de loyer pratiqué.

Plus vous acceptez un loyer encadré, plus l’amortissement autorisé est important. Ce n’est donc pas un système figé, mais un équilibre à trouver entre rentabilité locative et optimisation fiscale.

Taux d'amortissement dans le neuf

Dans le neuf, la lecture est relativement simple. Les taux et plafonds varient selon la catégorie de location choisie :

Type de location	Taux d’amortissement	Plafond annuel
Location intermédiaire	3,5 %	8 000 €
Location sociale	4,5 %	10 000 €
Location très sociale	5,5 %	12 000 €

 

Ce fonctionnement est assez intuitif : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est élevé. Cela permet d’adapter sa stratégie en fonction du marché local et de ses objectifs.

Une logique différente dans l'ancien

Dans l’ancien avec travaux, le raisonnement est un peu moins linéaire. Les taux d’amortissement sont plus faibles, mais ils ne racontent pas toute l’histoire.

Type de location	Taux annuel	Plafond annuel
Location intermédiaire	3,0 %	10 700 €
Location sociale	3,5 %	10 700 €
Location très sociale	4,0 %	10 700 €

 

Ici, le plafond est unique, quel que soit le type de location. À première vue, le dispositif peut sembler moins avantageux que dans le neuf. En réalité, il fonctionne différemment.

L’ancien introduit une variable essentielle : les travaux. Lorsqu’ils sont significatifs, ils peuvent générer un déficit fiscal important, qui vient s’ajouter à l’effet de l’amortissement. C’est ce qui permet, dans certains cas, d’obtenir une optimisation plus poussée que dans le neuf.

On passe donc d’un schéma relativement stable à une logique plus fine, où la performance dépend largement de la qualité du projet.

Un levier fiscal renforcé

Au-delà des taux, il faut comprendre un point fondamental : l’impact réel du dispositif ne se limite pas aux loyers.

L’un des grands atouts du Jeanbrun est la possibilité d’imputer les résultats sur le revenu global. Cela signifie que, lorsque l’opération génère un déficit, celui-ci peut venir réduire l’ensemble de votre base imposable.

Pour les contribuables fortement fiscalisés, ce levier change complètement la donne. Il ne s’agit plus seulement d’optimiser un investissement immobilier, mais de structurer une stratégie fiscale globale.

Jeanbrun, un dispositif cumulable avec le LLI

Le dispositif Jeanbrun peut être combiné avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), ce qui renforce encore l'intérêt de l'opération.

Concrètement, le LLI permet de bénéficier d'une TVA réduite à 10 % sur l'acquisition, ce qui se traduit par une réduction du prix d'achat d'environ 10 %. Cette économie vient directement améliorer la rentabilité globale du projet.

En parallèle, le LLI ouvre droit à une exonération de taxe foncière pendant toute la durée de l'engagement locatif, soit une charge en moins chaque année.

Combinés, les deux dispositifs permettent donc d'agir sur plusieurs leviers à la fois : le prix d'acquisition, la fiscalité annuelle et l'amortissement. C'est précisément pour cette raison que notre simulateur intègre une option LLI afin de vous permettre de mesurer l'impact de cette combinaison sur votre économie fiscale totale.

Des dispositifs non cumulables à connaître

Si la loi Jeanbrun se combine bien avec le LLI, il est en revanche exclusif de plusieurs autres dispositifs fiscaux pour un même logement. Concrètement, vous ne pouvez pas bénéficier simultanément du Jeanbrun et de l'un des mécanismes suivants sur le même bien.

Pour un investissement dans le neuf, l'incompatibilité porte sur le dispositif Cosse / Loc'Avantages (Article 199 undecies C).

Pour un investissement dans l'ancien avec travaux, les exclusions sont plus larges : le dispositif Malraux (Article 199 undecies A), le dispositif Cosse (Article 199 undecies C), le dispositif Denormandie (Article 199 tervicies) et le dispositif Loc'Avantages (Article 199 novovicies) ne peuvent pas être activés en parallèle.

Ce point est important à anticiper avant de structurer votre projet. Si vous êtes éligible à plusieurs dispositifs, il convient d'analyser lequel est le plus avantageux au regard de votre situation fiscale et patrimoniale. C'est précisément le type d'arbitrage pour lequel l'accompagnement d'un conseiller spécialisé fait la différence.

Les plafonds de loyers et de ressources

Le dispositif Jeanbrun ne repose pas uniquement sur un avantage fiscal. Il s’inscrit aussi dans une logique d’encadrement du marché locatif. Pour en bénéficier, l’investisseur doit respecter un certain nombre de plafonds, à la fois sur les loyers pratiqués et sur les ressources des locataires.

Ces contraintes ne sont pas accessoires. Elles font partie intégrante de l’équilibre du dispositif : en contrepartie d’un avantage fiscal, vous vous engagez à proposer un logement à un niveau de loyer maîtrisé.

Les 3 catégories de location

Le dispositif distingue trois niveaux de location, qui structurent l’ensemble du fonctionnement :

• la location intermédiaire, positionnée entre le marché libre et le logement social
• la location sociale, avec des loyers plus accessibles
• la location très sociale, destinée aux ménages les plus modestes

Ce choix est loin d’être anodin. Il influence à la fois :

• le niveau de loyer que vous pourrez appliquer
• le profil des locataires
• et surtout, l’intensité de l’avantage fiscal

Plus le loyer est encadré, plus le dispositif devient favorable fiscalement. Mais en pratique, il ne s’agit pas simplement d’opter pour le taux le plus élevé. L’enjeu est de trouver un équilibre cohérent avec le marché local.

Les plafonds de loyers Jeanbrun en 2026

Les loyers sont plafonnés en fonction de la localisation du bien et du type de location choisi. Voici les plafonds applicables :

Zone	Intermédiaire	Social	Très social
A bis	19,51 €	13,68 €	10,93 €
A	14,49 €	10,17 €	8,12 €
B1	11,68 €	8,20 €	6,55 €
B2	10,15 €	7,12 €	5,69 €
C	10,15 €	6,15 €	4,91 €

 

Ces montants s’expriment en euros par mètre carré, mais ils ne correspondent pas directement au loyer final. Pour obtenir le loyer maximal autorisé, il faut appliquer une formule qui prend en compte la surface du logement et un coefficient correcteur.

Comment calculer le loyer maximum ?

Le calcul repose sur une logique assez simple, même si elle peut paraître technique au premier abord.

Le loyer maximal est déterminé à partir de trois éléments :

• un plafond au mètre carré (en fonction de la zone)
• une surface dite “utile” (surface habitable + une partie des annexes)
• un coefficient qui ajuste le loyer selon la taille du logement

Ce coefficient permet notamment d’éviter que les petites surfaces soient survalorisées. Plus le logement est grand, plus ce coefficient se rapproche de 1.

Dans la pratique, ce calcul permet d’obtenir un loyer cohérent avec le marché, tout en respectant le cadre du dispositif.

L'imputation sur le revenu global

C’est un point souvent sous-estimé, alors qu’il constitue l’un des principaux atouts du Jeanbrun.

Dans la plupart des dispositifs immobiliers, les déficits sont limités aux revenus fonciers. Ici, la logique est différente : l’amortissement peut être imputé directement sur le revenu global.

Concrètement, cela signifie que si votre opération génère un déficit, celui-ci peut venir réduire l’ensemble de votre base imposable, et pas uniquement les loyers.

Pour un contribuable fortement imposé, l’impact peut être significatif. Le dispositif ne se limite plus à améliorer la rentabilité d’un bien : il devient un véritable outil d’optimisation fiscale à l’échelle du foyer.

Les conditions et engagements

Comme tout dispositif fiscal, le Jeanbrun repose sur un cadre strict. L’avantage fiscal n’est accordé qu’en contrepartie d’engagements précis, qui doivent être respectés dans la durée.

Un engagement de location dans le temps

Le point central est l’engagement de location. L’investisseur doit louer son bien pendant une durée minimale de neuf ans.

Pendant cette période, le bien doit être loué de manière continue, en respectant plusieurs règles :

• location nue (non meublée)
• usage en résidence principale pour le locataire
• respect des plafonds de loyers et de ressources

Il est également interdit de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un proche direct. Cette règle vise à garantir que le dispositif reste orienté vers le marché locatif réel.

Une option fiscale à ne pas prendre à la légère

L’accès au dispositif passe par une option fiscale, généralement exercée lors de la déclaration de revenus.

Ce point est souvent sous-estimé, alors qu’il est structurant :
une fois l’option activée, elle est irrévocable.

Autrement dit, vous vous engagez pour toute la durée du dispositif. Il n’est pas possible de revenir en arrière si votre situation évolue ou si le projet ne se déroule pas comme prévu.

Que se passe-t-il en cas de non-respect ?

Le dispositif est encadré, et l’administration fiscale prévoit des mécanismes de correction en cas de non-respect des engagements.

Si les conditions ne sont plus remplies (vente anticipée, arrêt de la location, non-respect des plafonds…), les avantages fiscaux peuvent être remis en cause. Concrètement, cela se traduit par une réintégration des amortissements dans le revenu imposable.

L’impact peut être significatif, surtout si le dispositif a été utilisé pendant plusieurs années. C’est pourquoi il est essentiel d’aborder ce type d’investissement avec une vision à moyen-long terme, et non comme une simple opportunité ponctuelle.

Exemples de calcul

Investissement dans le neuf

Pour bien comprendre la mécanique, rien ne vaut un cas concret.

Hypothèses :

• Prix du bien : 250 000 €
• Zone B1
• Surface habitable : 75 m²
• Part amortissable (hors foncier) : 80 %, soit 200 000 €
• Type de location : intermédiaire — taux d'amortissement 3,5 %
• TMI : 30 %

Étape 1 : calcul de l'amortissement annuel

200 000 × 3,5 % = 7 000 € par an

Ce montant vient chaque année réduire votre revenu imposable. Il est plafonné à 8 000 € pour la location intermédiaire dans le neuf.

Étape 2 : calcul de l'économie fiscale

L'avantage fiscal s'applique sur l'amortissement en tenant compte de votre TMI et des prélèvements sociaux (17,2 %) :

7 000 × (30 % + 17,2 %) = 7 000 × 47,2 % = 3 304 € par an

Étape 3 : projection dans le temps

Sur la durée minimale d'engagement de 9 ans :

3 304 × 9 = 29 736 € d'économie fiscale

En amortissant la totalité de la base (200 000 €), le dispositif peut être utilisé pendant 28,6 ans, soit un potentiel total de 94 494 € d'économie d'impôt.

Cette estimation porte sur l'avantage fiscal lié à l'amortissement Jeanbrun. L'économie réelle dépend de votre situation globale : loyers perçus, charges déductibles, revenus du foyer fiscal. Pour une simulation personnalisée, nos conseillers sont à votre disposition.

Investissement dans l'ancien avec travaux

Prenons les mêmes hypothèses pour faciliter la comparaison.

Hypothèses :

• Prix du bien : 250 000 €
• Zone B1
• Surface habitable : 75 m²
• Part amortissable (hors foncier) : 80 %, soit 200 000 €
• Type de location : intermédiaire — taux d'amortissement 3,0 %
• TMI : 30 %

Étape 1 : calcul de l'amortissement annuel

200 000 × 3,0 % = 6 000 € par an

Dans l'ancien, le taux est légèrement inférieur au neuf, mais le plafond est plus élevé et uniforme : 10 700 € par an, quel que soit le type de location choisi.

Étape 2 : calcul de l'économie fiscale

6 000 × (30 % + 17,2 %) = 6 000 × 47,2 % = 2 832 € par an

Étape 3 : projection dans le temps

Sur la durée minimale d'engagement de 9 ans :

2 832 × 9 = 25 488 € d'économie fiscale

En amortissant la totalité de la base (200 000 €), le dispositif peut être utilisé pendant 33,3 ans, soit un potentiel total de 94 306 € d'économie d'impôt.

Cette estimation porte sur l'avantage fiscal lié à l'amortissement Jeanbrun. L'économie réelle dépend de votre situation globale : loyers perçus, charges déductibles, coût des travaux, revenus du foyer fiscal. Pour une simulation personnalisée, nos conseillers sont à votre disposition.