Loi Wargon : Le Pinel 2.0 ?

À la suite d'un remaniement de gouvernement, il est fréquent que les nouveaux ministres souhaitent apporter leur pierre à l’édifice. Et le ministère du Logement ne fait pas figure d’exception. Après la loi Scellier, devenue Duflot, puis Pinel, va-t-on assister à l’émergence de la loi Wargon ? Immobilier Neuf Conseil décrypte ce que serait ce nouveau dispositif de défiscalisation.

Qui est Emmanuelle Wargon ? 

Le 6 juillet 2020, Emmanuelle Wargon a succédé à Julien Denormandie, au poste de ministre déléguée chargée du Logement. Elle exerce au sein du Ministère de la Transition écologique, dirigé par Barbara Pompili. Mais avant d’être à ce poste, elle assurait la fonction de secrétaire d’État auprès de François de Rugy, également ministre de la Transition écologique et solidaire.  

L’urgence écologique est son cheval de bataille depuis plusieurs années, et occupera une position centrale dans la loi Wargon. La ministre est notamment à l’origine de la reconduction du dispositif Pinel jusqu’en 2024, mais aussi de la décision d’y mettre réellement fin à cette échéance. Cette nouvelle loi aurait donc pour vocation de venir épauler puis remplacer le dispositif que nous connaissons. 

Loi Wargon : le successeur du Pinel  

Tout comme la loi Pinel a repris le fonctionnement du dispositif Duflot en l’améliorant, la loi Wargon devrait opérer de la même manière, mais serait réadaptée aux besoins d’aujourd’hui. 

Les objectifs de ce nouveau dispositif resteraient ainsi les mêmes, à savoir augmenter le nombre de logements disponibles à la location, afin de répondre à une demande toujours croissante, dans certaines zones. Cette loi serait donc destinée aux investisseurs désireux d’obtenir une réduction d’impôt, moyennant la mise en location de leur logement neuf ou rénové. 

Et c’est précisément sur la rénovation énergétique qu’Emmanuelle Wargon mettrait l’accent grâce à son nouveau dispositif. C’est en tous cas la ligne de conduite adoptée par la ministre depuis son entrée en fonction : le renouvellement de l’Eco PTZ, le lancement de "MaprimeRénov", la mise en place du nouveau DPE, l’interdiction prochaine de louer des habitations classées "passoires thermiques", etc....Des actions concrètes permettant de répondre aux objectifs énergétiques fixés par la loi Énergie-Climat, soit la neutralité carbone d’ici 2050.  

Avec l’impossibilité de louer les logements catégorisés G, d’ici 2025, et F, pour 2028, les propriétaires qui ne peuvent entreprendre les travaux de rénovation seront contraints de se séparer de leurs biens qui représenteront une réelle opportunité d'achat pour les investisseurs souhaitant défiscaliser en réalisant des travaux, dans des communes de choix. 

Les conditions d’éligibilité de la loi Wargon 

Les logements 

La loi Pinel était autrefois ouverte aux maisons individuelles, mais ce dispositif est maintenant restreint aux bâtiments d’habitation collectifs depuis le 1er janvier 2021

Il y a cependant peu de chances que les maisons individuelles trouvent la faveur de cette nouvelle loi Wargon. En effet, la ministre a créé la polémique, en octobre 2021, en se positionnant contre la construction de maisons individuelles, qu’elle qualifiait alors de « non-sens écologique, économique et social ». 

Elle défend un autre modèle d’habitation qui prendrait en compte la crise du logement et l’urgence écologique. Cela se caractériserait par une réhabilitation des bâtiments anciens, tels que des biens en centre-ville ou encore des corps de ferme en campagne. Le but étant de cesser d’empiéter sur les espaces naturels et d’optimiser le parc existant. 

Actuellement, les logements éligibles Pinel doivent se soumettre aux normes RT 2012, BBC Rénovation 2009 et HPE 2009. Il est fort probable que la loi Wargon impose de passer au niveau supérieur, en respectant la norme RE2020, dont les exigences sont plus poussées et en adéquation avec les objectifs fixés. 

Les conditions de location 

L’accession aux biens performants pour les ménages à faibles ressources est également un combat mené par la ministre. Les critères de location resteraient donc similaires au Pinel, à savoir :  

  • Le respect d’un plafond de loyer par m², qui varie en fonction de la localisation du logement ; 
  • Un montant maximum de revenus à ne pas franchir par le locataire, qui dépend de la zone où se situe le bien ainsi que de la composition du foyer. 

Le système de zone serait maintenu, afin que le dispositif puisse agir dans les endroits où le besoin en location demeure le plus important. À l’heure actuelle, seules les zones Abis, A et B1 ouvrent le droit au Pinel. Les zones B2 et C ont été écartées pour se concentrer sur les plus tendues. 

Enfin, il est certain que la loi Wargon exigera un engagement qui conditionnera le montant de la réduction d’impôt offerte. Il est fort probable que les paliers restent identiques, à savoir 6 ans, 9 ans, 12 ans. Il s’agit du modèle déjà adopté par nombre de dispositifs, et qui a fait ses preuves. 

L’investisseur 

La cible du dispositif Wargon est un contribuable Français désireux de réduire le montant de ses impôts. Pour que cela s'avère intéressant, il est nécessaire que la réduction octroyée ne soit pas supérieure à l’impôt que vous devez régler. À titre indicatif, il n’est pas attrayant d’opter pour le Pinel si vous ne payez pas au moins 2 500 € d’impôt. Si l’avantage fiscal dépasse la somme dont vous êtes redevable, l’excédent ne sera pas basculé sur l’année suivante. Il sera tout simplement perdu. 

Les avantages de ce nouveau dispositif 

L’intérêt principal resterait la réduction d’impôt qu’il octroie, moyennant le respect des conditions énumérées plus haut. Son montant variera en fonction de la durée d’engagement. Dans le cas du Pinel, les pourcentages pour un investissement de 300 000 €, sont les suivants : 

  • 12 % pour un engagement de 6 ans, soit 36 000 € ; 
  • 18 % pour un engagement de 9 ans, soit 54 000 € ; 
  • 21 % pour un engagement de 12 ans, soit 63 000 €. 

Cependant, le montant de l’avantage fiscal commencera à décroître dès 2023. Aussi, le dispositif Wargon serait plus attrayant en octroyant les mêmes privilèges, ou en offrant une réduction d’impôt encore plus importante. L’objectif reste d’attirer des investisseurs pour augmenter le nombre d’habitations performantes, neuves ou rénovées, disponibles à la location.  

En outre, la construction ou la réhabilitation d’un logement ancien dans une zone tendue assure une plus-value agréable lors de la revente du bien. Dans l’ensemble, cette nouvelle loi Wargon serait idéale pour se constituer un patrimoine en réalisant des économies, pour préparer sa retraite ou encore pour protéger sa famille. 

Mais en attendant, le dispositif Pinel et ses nombreux avantages reste d'actualité. Vous avez un projet en tête ? N’hésitez pas à consulter nos offres de logements en Normandie, et à prendre notre contact afin d’en discuter ensemble ! 

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