Le dispositif Pinel en 10 points

Acquisition d'un logement neuf ou ancien, destiné à la location non meublé ouvrant droit au bénéfice d'une réduction d’impôt calculée en fonction du coût de revient du logement ainsi que de la durée de location. Le bien doit se trouver dans la zone éligible et loué au titre de la résidence principale du locataire.

Un logement neuf

Le dispositif immobilier Pinel concerne :

  • L’acquisition d’un logement neuf achevé n’ayant jamais été habité, ni utilisé sous quelque forme que ce soit.
  • L’acquisition d’un logement en VEFA (vente en l'état future d'achèvement, l’immeuble doit être achevé dans les 30 mois suivant la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition pour les acquisitions postérieures au 1er septembre 2014).
  • Type de logement :
  • Logement collectif.
  • Logement individuel jusqu’au 31 décembre 2020 . La date à prendre en compte est l’obtention du permis de construire ou la date de la signature de l’acte authentique.

Un logement ancien rénové

Le dispositif Pinel concerne également :

  • Les logements acquis en vue de la réalisation de travaux de rénovation et/ou de transformation à neuf ou de réhabilitation respectant des critères de décence et de performance techniques.
  • Un local ayant subi un changement de destination (ex : Bureau vers habitation).

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, ces logements ne doivent pas avoir été utilisés, ni occupés, à quelque titre que ce soit, depuis l’achèvement des travaux.

Une durée de location et destination des lieux

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif fiscal PINEL, le bailleur s’engage à louer :

  • Son bien nu (non meublé).
  • A usage de résidence principale.
  • Pour une durée de 6 ans minimum à 12 ans maximum.
  • Son bien dans les 12 mois qui succède la remise des clés.

Un large choix dans la sélection du locataire

Le Locataire peut être un ascendant ou un descendant (pour les logements acquis à compter du 1er janvier 2015), sous réserve qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire ou des associés d’une SCPI qui détient le bien (le non-respect de cette condition entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal).

Un avantage fiscal en fonction du prix de revient et de la durée de location

  • Le prix de revient :
  • La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 5.500 € par m² de surface utile (fixé par le décret du 29 décembre 2012) et sans pouvoir excéder 300.000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Ce plafond de prix de vente détermine l’assiette de la réduction d’impôt et non le prix de vente du bien, de sorte que le logement peut être vendu pour un prix au m² supérieur à ce plafond. L’acquisition du logement à un prix supérieur au plafond ne fait pas perdre le bénéfice de l’avantage fiscal dans la limite du plafond de 300.000 €).
  • Le taux : 12%, 18% ou 21% d’avantage fiscal calculé sur le prix de revient.
  • Le taux de la réduction d’impôt dépend également de la durée prévisionnelle de location :
  • Durée minimum 6 ans, taux 2% par an, soit 12% d’avantage fiscal.
  • Prolongation à 9 ans, taux 2% par an, soit 18% cumulé.
  • Prolongation à 12 ans, taux 1% par an, soit 21%.

Des loyers plafonnés

Le particulier qui investit grâce au dispositif doit respecter le plafond des loyers Pinel.Ce loyer ne peut dépasser certains plafonds en euros par m² de surfaces utiles, hors charges et il dépend de la surface du logement et de certaines annexes ainsi que de la zone dans laquelle il est situé. Ce plafond est mis en place pour réguler les prix du marché et assurer un accès à la location plus facile.

Des locataires aux ressources plafonnées

Les revenus des locataires ne peuvent pas dépasser un plafond déterminé qui varient selon la composition de son foyer et de la localisation du logement. Les ressources prises en compte sont celles du Revenu Fiscal de Référence (RFR) figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’année N-2 précédant celle de la signature du contrat de location. Mis à jour (26 avril 2021)

 

ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2 & C

Personne seule 

38 377 € 

38 377 € 

31 280 € 

28 152 € 

Couple 

57 357 €  

57 357 € 

41 772 € 

37 594 € 

Pers. seule ou couple + 1 enfants à charge

75 188 € 

68 946 € 

50 233 € 

45 210 € 

Pers. seule ou couple + 2 enfants à charge

89 769 € 

82 586 € 

60 643 € 

54 579 € 

Pers. seule ou couple + 3 enfants à charge

106 807 € 

97 766 € 

71 340 € 

64 206 € 

Pers. seule ou couple + 4 enfants à charge

120 186 € 

110 017 € 

80 399 € 

72 359 € 

Majoration pers. à charge complémentaire

13 390 € 

12 258 € 

8 969 € 

8 070 € 

 

Une réduction d’impôt à optimiser

L'article 73 de la loi de finances pour 2013 plafonne la réduction d'impôt total à 10 000€ par an. Attention donc à ne pas déjà avoir fait « le plein » d’autres réductions d’impôt (pour garde d’enfants, emplois familiaux, dépenses en faveur de la transition énergétique…).

Un zonage Pinel qui se restreint

Depuis 2018, le dispositif PINEL s’est recentré sur les zones les plus tendues en termes d’offre de logement à savoir les zones Pinel

  • A, agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés;
  • A bis comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise;
  • B1 comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer;
  • B2 villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1;
  • Les territoires ruraux situés en zone C en sont donc exclus de ce dispositif.

Mise en situation

Prenons pour exemple l’acquisition d’un appartement neuf à L'île Lacroix (Rouen) pour un projet d’investissement locatif. Il s’agit d’un appartement neuf de type T3 possédant 2 chambres, d’une surface habitable de 66 m² ayant un balcon de 7m² et un parking interieur. Durée du prêt sur 20 ans.

  Prix de vente   210 000€
  Frais de notaire 2,5%   5 250€
  Surface  habitable du logement   66 m²
  Loyer Pinel ajusté au secteur   660€ ( plafond Pinel : 706€)
  Avantage fiscal mensuel   + 358€ les 9 premières années
  puis + 179€ jusqu’à la 12eme année
  Financement total sur 20 ans (taux 1,30%)   Remboursement mensuel : 1018€ 
  ( Loyer + avantage fiscal - remboursement) les 9 premières années   660 + 358 - 1018 = - 45 €
  Intérêts d’emprunt déductibles environ   9 ans : 20 071€
  12 ans : 24 346€


Montant de l’avantage fiscal sur 12 ans : 43 108 €Revenu locatif généré par an : 7 920 € auquel vous pourrez déduire : Foncier, intérêts d’emprunt, frais travaux, assurance propriétaire non occupant … honoraires de gestion et de location, assurance loyers impayés …

  • Montant de l’avantage fiscal sur 12 ans : 43 108 €
  • Capital restant dû à 9 ans environ : 125 269 € / à 12 ans : 92 861 €

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