Pinel vs Pinel Plus : quelles sont les similarités et les différences ?

La loi Pinel Plus entrera en vigueur au 1er janvier 2023 et côtoiera le Pinel classique. Mais si leurs appellations s'avèrent presque similaires, il y a bien des particularités propres à ce nouveau dispositif. Quelles sont-elles ? Quels sont leurs points communs et leurs différences ? Immobilier Neuf Conseil vous dit tout sur les différences entre la loi Pinel et le Pinel Plus.

Les similarités entre les deux dispositifs  

Le profil de l’investisseur 

Accéder au Pinel Plus implique d'être un contribuable majeur domicilié en France. Les non-résidents Schumacker, c’est-à-dire ceux qui ne résident pas en France, mais y payent leurs impôts, seront également éligibles au dispositif. 

En outre, pour que les investissements Pinel et Pinel Plus vaillent le coup, il est conseillé d’être imposable à hauteur de 2 500 €/an minimum. En deçà, les contraintes exigées pour bénéficier des avantages fiscaux rendent l’investissement moins intéressant. 

La durée de l’engagement 

Afin de profiter des deux dispositifs, il est, et sera nécessaire de s’engager sur une période allant de 6 à 9 ans, renouvelable à 12 ans. Cette durée conditionne le montant de l’avantage fiscal dont bénéficie l’investisseur. 

À noter qu’il n’est pas possible de rompre cet engagement sans avoir à rembourser le montant de la réduction d’impôt perçue. C’est pourquoi, qu’il s’agisse du Pinel ou du Pinel Plus, il est conseillé de s’engager tout d’abord sur 6 ans, puis de renouveler son engagement par la suite. 

L’investissement maximum par an 

L’investisseur est limité à deux logements par an, pour un montant total qui ne peut excéder 300 000 € et un prix maximum au m² de 5 500 €. 

En pratique, vous pouvez acheter un bien plus cher et le soumettre au dispositif Pinel ou Pinel Plus, mais l’avantage fiscal ne sera calculé que sur 300 000 €. 

Les zones d’éligibilité 

Le ou les logements doivent se situer dans une zone autorisée par le dispositif, c’est-à-dire Abis, A et B1. Les zones B2 et C sont définitivement écartées par les lois Pinel et Pinel Plus

Les plafonnements 

La nouvelle version du dispositif conservera le plafonnement de loyer et de ressources du locataire. Le montant du loyer dépendra donc de la zone dans laquelle se situe le bien ainsi que de sa surface. Celui qui s’applique au locataire variera selon la zone et la composition du foyer familial. 

À noter qu’en cas de colocation, les revenus de chacun sont appréciés individuellement et pas dans leur ensemble. 

Les différences entre la loi Pinel et le Pinel Plus  

Le taux de réduction d’impôt 

Lorsque le dispositif Pinel Plus commencera à s’appliquer, le montant de la réduction fiscale qu’il offrira s'avèrera plus intéressant que celui proposé par le Pinel classique

Il permettra en effet de conserver les avantages fiscaux actuels, à savoir :  

  • Une réduction de 12 % du coût de l’investissement pour un engagement de 6 ans ;  
  • 18 % pour un engagement de 9 ans ; 
  • 21 % s’il est renouvelé à 12 ans. 

Pour rappel, le dispositif Pinel poussé à son maximum permet d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt. 

En revanche, dès le 1er janvier 2023, la réduction fiscale accordée par la loi Pinel classique diminuera :  

  • 10,5 % pour un engagement de 6 ans ; 
  • 15 % pour un engagement de 9 ans ; 
  • 17,5 % s’il est reconduit à 12 ans. 

Il connaîtra une nouvelle baisse pour ceux qui investiraient à compter du 1er janvier 2024 :  

  • 9 % sur 6 ans ; 
  • 12 % sur 9 ans ; 
  • 14 % pour un engagement renouvelé à 12 ans. 

Le dispositif Pinel Plus permet aux investisseurs de continuer à bénéficier des taux actuels à condition de respecter des conditions encore plus exigeantes. 

Les critères de qualité d’usage et de confort 

L’un des grands changements de ce nouveau dispositif Pinel Plus, c’est la mise en place de ces notions de qualité d’usage et de confort. Elles ont vu le jour dans le cadre du projet « Habiter la France de demain », à l’initiative de l’ancienne ministre du Logement Emmanuelle Wargon. La motivation première était alors de réfléchir aux moyens de rehausser les prestations offertes par les habitations, qui n’ont cessé de diminuer au fil des années. L’architecte François Leclercq ainsi que le directeur d’Epamarne Laurent Girometti ont donc été missionnés pour établir un référentiel du logement qualité qui a servi de base au Pinel Plus. Pour être éligibles du point de vue du confort et de la qualité d’usage, les logements devront respecter trois critères. 

Premièrement, les biens de type T3 et plus devront être doublement exposés, c’est-à-dire posséder des fenêtres ou portes-fenêtres sur au moins deux façades d’orientations différentes. 

Ensuite, les habitations devront proposer une surface minimale qui dépendra du nombre de pièces qui les composent :  

 Typologie du logement  

 Surface minimale 
(en m² de surface habitable) 

T1 

28 

T2 

45 

T3 

62 

T4 

79 

 T5 

96 

Enfin, le logement devra offrir un espace extérieur privatif, dont la surface minimale dépendra également de sa typologie : 

Typologie du logement 

Surface minimale 
(en m²) 

T1 

T2 

T3 

T4 

 T5 

Les nouveaux critères environnementaux 

La loi Pinel Plus durcit ses critères de performance énergétique. Si le dispositif Pinel classique n’imposait de respecter que la RT2012, relativement accessible, les habitations devront se plier à des normes plus strictes pour être éligibles à cette nouvelle version :  

  • Les logements acquis en 2023 devront obéir aux exigences de la RE 2020, qui prendront effet dès 2025 ;  
  • Les biens acquis en 2024, ou, pour ceux en construction et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire en 2024, devront, en plus du premier critère, prétendre à la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;  
  • Les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur de la RE 2020, devront se conformer aux critères fondés sur le référentiel E+C-, mais aussi atteindre la classe A du DPE.  
  • Les biens acquis par les contribuables en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération autre qu’une opération de construction (comme la réhabilitation), et pour laquelle ni la RE 2020 ni le référentiel E+C- ne sont applicables au bâtiment, doivent atteindre la classe A ou B du DPE.  

Vous connaissez désormais les spécificités du dispositif Pinel Plus vis-à-vis du Pinel classique. Si vous voulez bénéficier d’un taux plein à des conditions plus souples, vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour investir dans un bien éligible. Trouvez le bien idéal pour vous parmi nos nombreux programmes neufs d’exception en exclusivité, en cours ou à venir ! 

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