Tout savoir sur « Loc’Avantages » ce dispositif qui remplace « Louer abordable »

Loc’avantages : le « Louer abordable » 2.0 

Le dispositif Cosse, également appelé « Louer abordable » a été prolongé et profondément réformé par la loi de Finances 2022. À cette occasion, il a été rebaptisé « Loc’avantages ». 

Transformation de l’avantage fiscal, fin des zones ou encore revalorisation des plafonds : ce nouveau dispositif n’a presque plus rien à voir avec son prédécesseur. Des changements bienvenus qui viennent le dépoussiérer et le rendre plus attractif pour les investisseurs. 

Comment fonctionne ce nouveau dispositif ? 

Le principe de Loc’Avantages est de mettre un bien en location, qui respectera l’un des trois niveaux de loyer proposés. C’est ce dernier qui déterminera ensuite le taux de réduction d’impôt dont vous bénéficierez. Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est élevé. Il sera plus important encore si vous choisissez d’opter pour l’intermédiation locative. Cela se caractérise par l’intervention d’un tiers, une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’État, qui fera le lien entre les locataires du logement et vous-même. 

Les différents niveaux sont les suivants : 

* pourcentages inférieurs aux loyers pratiqués sur le marché 

Des plafonds de loyer et de ressources du locataire vont s’imposer et dépendront du niveau choisi, mais aussi de la commune dans laquelle se situe votre bien. Si vous souhaitez prendre connaissance des plafonds qui s’appliquent à votre cas, l’Anah met à disposition un simulateur : https://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/locavantages/simuler-votre-projet/ 

Pour illustrer ces informations, prenons l’exemple d’un appartement de 67 m², sans annexes, localisé à Rouen et loué en Loc 2, sans intermédiation locative. Dans ce cas, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt équivalant à 35 % des revenus bruts de votre bien. Le plafond de loyer, quant à lui, s’élèvera à 504 €, soit 7,53 €/m². 

Si le logement est loué les 12 mois de l’année, la réduction d’impôt sera de : (504 x 12) x 0.35 = 2 117 €. 

Vous pourrez donc déduire 2 117 € de vos impôts sur le revenu 2022. 

Quelles sont les conditions à respecter ? 

Pour être éligible à ce dispositif, vous devrez remplir 5 conditions : 

• Signer une convention de 6 ans avec l’Anah, durant laquelle vous vous engagez à louer votre habitation selon les critères convenus ; 
• Respecter les plafonds de loyer qui s’imposent au niveau de loyer que vous avez choisi ; 
• Louer votre bien à des locataires qui respectent les plafonds de ressources exigés et pour qui ce sera leur résidence principale ; 
• Ne pas louer à un membre de sa famille ;  
• Louer un logement non meublé qui n’est pas considéré comme passoire thermique (F ou G) ; 

Comment bénéficier de l’intermédiation locative ? 

Il en existe deux types :  

• La location ou sous-location : il s’agit de conclure un bail de trois ans avec une association agréée par la préfecture. C’est elle qui se chargera du paiement des échéances mensuelles, ainsi que de l’entretien courant du logement. En parallèle, elle s'occupera de trouver des personnes dans le besoin, pour qui elle mettra le bien à disposition. 
• Le mandat de gestion : c’est le même principe qu’une mise en gestion classique de votre habitation mais, dans ce cas, via une agence immobilière à vocation sociale (AIVS). Elle s’occupera de la gestion courante de votre logement :   recherche de locataires,  perception des loyers et des charges, accompagnement social de l'occupant, en fonction de ses besoins et de sa situation. 

Comme vous l’avez sûrement constaté précédemment, recourir à l’intermédiation locative peut s’avérer très avantageux : 

• La réduction d’impôt est plus importante ; 
• Le paiement du loyer et des charges est garanti, même en cas de vacance locative, si vous signez un contrat avec une association agréée ; 
• Ils seront tenus de remettre le logement en état en cas de dégradation ;  
• La gestion de votre bien est assurée par l’association ou l’agence à qui vous avez confié un mandat. 

Quels sont les avantages du Loc’avantages ? 

Que vous souhaitiez ou non recourir à l’intermédiation locative, le dispositif possède plusieurs atouts pour les investisseurs désireux de défiscaliser :  

• Il présente un avantage fiscal conséquent donc rentable ;  
• Vous pouvez faire financer une partie des travaux de rénovation de votre logement par l’Anah et cumuler le dispositif avec un déficit foncier ; 
• C’est un dispositif qui n’exige pas de lourds critères de performances énergétiques, et qui s'avère accessible à un très grand nombre de biens ; 
• Il n’impose aucun zonage, contrairement à la majorité des lois de défiscalisation, et peut se pratiquer sur tout le territoire ;  
• Le plafond de loyer varie de commune en commune, et non pas en fonction des zones, ce qui le rend plus cohérent par rapport au marché local ;  
• C'est un dispositif flexible qui présente plusieurs formules ;  
• Il permet d’aider les personnes en situation de précarité tout en défiscalisant. 

Nous tenons toutefois à attirer votre attention sur le fait que cette nouvelle version est désormais soumise au plafond de 10 000 €/an des niches fiscales. Il s’agit d’une information à prendre en compte si vous cumulez plusieurs dispositifs de ce type. 

Quand déposer sa demande à l’Anah ?  

Vous pourrez soumettre votre dossier sur la plateforme dédiée de l’Anah dès le 1er avril 2022. 

Pas de panique, si vous avez régularisé votre bail à compter du 1er janvier 2022, et que vous respectez les critères d’éligibilité au dispositif, vous pourrez bénéficier du Loc’Avantages. Une rétroactivité s’appliquera dans le calcul de la réduction d’impôt.  

Si votre contrat de location a été signé avant le 1er mars 2022, votre demande devra être envoyée avant le 1er mai 2022 pour être prise en compte. Pour ceux conclus après le 1er mars, ils devront être transmis à l’Anah dans les deux mois qui suivent la signature.