Calculateur en ligne pour connaître sa capacité d’emprunt 

Lorsque l’on souhaite se lancer dans un projet d’achat immobilier, il est important de connaître le montant que l’on peut emprunter. Immobilier Neuf Conseil vous met à disposition son calculateur de capacité d’emprunt en ligne, et vous explique ce qui rentre en compte dans ce calcul.

Votre projet

Votre capacité d'emprunt

272 186

  • Coût total du crédit : 97 413
  • Dont assurance : 23 100
  • Votre mensualité : 1232 €/mois
  • Dont assurance : 77 €/mois
  • Taux d'endettement maximale : 35 %
Simulation personnalisée

Pourquoi calculer sa capacité d’emprunt ?

Ce terme correspond au montant maximum que vous avez la possibilité d’emprunter dans le cadre d’un achat immobilier. Elle tient compte notamment de l’ensemble de vos revenus et des charges que vous supportez mensuellement. Connaître sa capacité d’emprunt présente plusieurs intérêts lorsque l’on projette de contracter un prêt.

Cette information vous aide à déterminer la faisabilité de votre projet et vous oriente efficacement dans vos recherches. En effet, vous aurez une idée précise du montant maximum que vous pourrez supporter suivant votre capacité financière. Cela vous permet ainsi d’affiner votre sélection en fonction de ce qui se trouve à votre portée. Ce renseignement vous aidera aussi à vous projeter en vous donnant une idée de la durée de remboursement la plus courte envisageable, avec l’idée d’optimiser votre prêt immobilier.

La capacité d’emprunt est également une indication très importante pour l’organisme prêteur, qui s’assure que :

  • Vous avez la faculté de rembourser l’emprunt, l'assurance et les intérêts compris ;
  • Vous ne vous retrouverez pas en difficulté en vous acquittant de mensualités trop élevées.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Les établissements bancaires se basent sur vos ressources nettes pour calculer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire vos revenus desquels sont déduites vos charges fixes. Cependant, tous les revenus et toutes les charges ne sont pas à prendre en compte.

Les revenus

Le calcul de vos revenus mensuels ne se limite pas à vos simples revenus salariaux. Ils comprennent également d’autres ressources pérennes, dont certaines ne sont pas prises en compte dans leur globalité. Il vous faudra donc :

  • Les revenus professionnels du foyer : c’est-à-dire de l’emprunteur et du co-emprunteur. Ils incluent le salaire net fixe et variable, les primes annuelles sûres, mais aussi les bénéfices dans le cadre d’une activité non salariée ;
  • Les revenus fonciers (à hauteur de 70 % maximum) ;
  • Les pensions de retraite et plan épargne retraite populaire (PERP) ;
  • Les allocations familiales (en fonction de l’âge des enfants) ;
  • Les pensions alimentaires ;
  • Les indemnités d’assurance définitives.

En revanche, d’autres revenus ne rentrent pas dans le calcul, car insaisissables en cas d’impayé ou non réguliers, tels que :

  • Les indemnités de sécurité sociale ;
  • Les pensions d’invalidité ;
  • Les heures supplémentaires ;
  • Les primes exceptionnelles ;
  • Les frais professionnels, tels que les déplacements et les repas ;
  • Les primes d’intéressement et de participation ;
  • Les allocations de retour à l’emploi.

Mais même s’ils ne sont pas considérés pour déterminer votre capacité d’emprunt, ils constituent tout de même un atout aux yeux de la banque.

Enfin, le montant de l’apport personnel est aussi pris en compte. Il peut être composé de produits d’épargne, d’épargne salariale, de prêts familiaux, de placements non bloqués ou encore de liquidités.

Les charges

Ces charges vont naturellement venir baisser votre capacité d’emprunt. Mais, une nouvelle fois, toutes les charges ne sont pas prises en compte pour son calcul. Parmi celles qui le sont, nous retrouvons :

  • Les mensualités de crédit, immobilier ou à la consommation, s’ils arrivent à terme dans plus de 12 mois ;
  • Les pensions alimentaires ;
  • Les impôts.

Si vous souhaitez contracter un emprunt pour l’achat de votre résidence principale, le montant du loyer ou de la mensualité du prêt immobilier, dont vous vous acquittez en attendant, ne sera pas considéré dans le calcul. En effet, cette charge sera remplacée par la future mensualité d’emprunt. La banque s’occupera juste de vérifier que le saut de charges, c’est-à-dire la différence entre vos mensualités futures et le loyer actuel, ne soit pas trop important.

Les autres charges, telles que l’électricité, le chauffage, l’eau, l’assurance ou encore la scolarité des enfants ne sont pas prises en compte, car elles seront supportées par le reste à vivre. Cette somme varie suivant votre situation financière, mais il est généralement souhaité des banques qu’elle soit supérieure à 1 200 € pour un couple, et à 800 € pour une personne seule.

Le calcul

La capacité d’emprunt est corrélée au taux d’endettement, qui ne peut excéder 35 % maximum des revenus du foyer. Au-delà, on considère qu’il devient compliqué pour le ménage de s’acquitter des charges qui entrent dans le reste à vivre.

Nous pouvons donc résumer la formule de la capacité d’emprunt à :

(Revenus – charges) x 35 %

Exemple : Un couple possède 4 300 € de revenus, et rembourse deux crédits voiture d’un montant total de 460 € :

(4 300 – 460) x 35 % = 1 344 €

Le ménage peut ainsi accorder 1 344 € par mois maximum au remboursement d’un emprunt, en ne dépassant pas le taux d’endettement autorisé.

Notre calculatrice en ligne s’occupe de vous délivrer une première estimation de votre capacité d’emprunt maximale, dans la limite du taux d’endettement fixé à 35 %. Cependant, les résultats ne sont donnés qu’à titre indicatif pour vous aider dans le montage de votre projet, et sont à affiner par la suite avec un professionnel. Notre estimation ne peut en aucun cas se substituer à l’étude réalisée par la banque ou un conseiller mandaté par vos soins.

Qu’est-ce qui peut impacter la capacité d’emprunt ?

Cette formule ne constitue qu’une partie du calcul, puisque plusieurs éléments influencent directement la capacité d’emprunt du ménage. Et parmi eux :

  • La durée d’emprunt : plus la durée d’emprunt est élevée, plus vos mensualités sont faibles. De fait, à mensualités égales, en remboursant plus longtemps, vous pouvez emprunter une plus grande somme d'argent. Attention toutefois, une durée d’emprunt plus importante viendra impacter le coût total du crédit, qui augmentera en raison des intérêts. À noter que la durée maximale d’emprunt est maintenant plafonnée à 25 ans, extensible à 27 ans sous certaines conditions.
  • Le type de prêt souhaité : à taux fixe ou à taux variable, le risque n’est pas le même. La banque exigera un dossier plus solide pour éviter les impayés face aux aléas du taux variable.
  • Le taux de crédit : plus le taux est élevé, plus cela alourdira le montant total du crédit et les mensualités à supporter.
  • L’assurance emprunteur : il s’agit d’une composante de la mensualité de crédit, qui peut venir l’augmenter significativement, et, par conséquent, réduire votre capacité d’emprunt. C’est pourquoi il est nécessaire de faire jouer la concurrence afin de dénicher des offres avantageuses. En septembre 2022, le taux d’assurance moyen se situe aux alentours de 0,34 %.
  • L’âge et la condition de santé de l’emprunteur : ce sont des critères qui vont influer directement sur le coût de l’assurance emprunteur, à la hausse comme à la baisse. Si nous ne pouvons malheureusement pas lutter contre le vieillissement et la santé, il convient une fois encore de faire jouer la concurrence pour trouver l’offre la plus avantageuse.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Elle est établie sur la base de vos revenus et vos charges, sur lesquels il est parfois difficile d’avoir la main. Heureusement, il existe plusieurs leviers sur lesquels jouer afin de pouvoir emprunter plus d’argent pour votre projet d’achat.

  • Augmenter son apport financier : s’il est conseillé de posséder au moins 10 % du montant à emprunter pour vous acquitter des frais annexes, disposer d’un apport plus conséquent vous sera favorable. Plus il sera élevé, plus votre banque sera encline à vous faire confiance en vous proposant des taux plus intéressants. Vous pouvez pour cela demander un coup de pouce à vos proches, par exemple.
  • Rembourser certains prêts par anticipation : les crédits à la consommation viennent réduire votre capacité d’emprunt en alourdissant vos charges. S’il ne vous reste plus beaucoup de mensualités, cela vaut parfois le coup de vous en acquitter par anticipation pour faire baisser vos charges, si votre trésorerie vous le permet.
  • Jouer sur la durée d’emprunt : comme expliqué précédemment, plus la durée d’emprunt est élevée, plus les mensualités diminuent. Il peut être intéressant de souscrire un prêt plus long que prévu afin d’avoir l’opportunité d’emprunter plus d’argent pour votre projet.
  • Recourir à des prêts aidés : certains prêts de l’État pratiquent des taux plus faibles que les banques, comme le prêt d’accession sociale, le prêt conventionné ou encore le prêt à taux 0 % (PTZ). Ce dernier vous permet d’emprunter jusqu’à 40 %, sans aucun intérêt à devoir. Un véritable coup de pouce à ne pas négliger.

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