Loi Pinel : comment défiscaliser grâce à ce dispositif ?

La réduction d’impôt Pinel  

Les différents pourcentages de réduction 

La loi Pinel, lancée en 2014 par l’ancienne Ministre chargée du Logement, Sylvia Pinel, est un dispositif de défiscalisation. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en l’échange de la location de leur logement, pour une durée de 6 à 9 ans, renouvelable à 12 ans. 

Cette durée de location va déterminer le pourcentage de réduction d’impôt qui s’appliquera : 

• 10,5 % pour un engagement de 6 ans; 
• 15 % pour un engagement de 9 ans; 
• 17,5 % pour engagement renouvelé à 12 ans; 

Ce pourcentage s’appliquera sur la valeur totale de l’opération immobilière, pour un montant qui ne pourra cependant pas excéder 300 000 €, ou 4167€/m², et ce, pour deux biens maximum par an. Par exemple, si vous achetez deux appartements, pour un total de 350 000 €, le calcul de la réduction fiscale ne se fera que sur 300 000 €. 

Concrètement, pour un bien de 300 000 €, s’engager pour 6 ans permet d’économiser jusqu’à 31 500 €, 45 000 € pour un engagement de 9 ans et enfin 52  500 € pour un renouvellement à 12 ans. 

Les changements qui surviendront dès 2023 

Le dispositif de défiscalisation verra ses taux de réduction abaissés progressivement en prévision de sa disparition, repoussée au 31 décembre 2024. 

La première réduction s’appliquera en 2023, de la manière suivante : 

• de 12 à 10,5 % pour un engagement de 6 ans ; 
• de 18 à 15 % pour un engagement de 9 ans ; 
• de 21 à 17,5 % pour un engagement de 12 ans. 

La seconde réduction s’appliquera en 2024 : 

• de 12 à 9 % sur 6 ans ; 
• de 18 à 12 % sur 9 ans ; 
• de 21 à 14 % sur 12 ans. 

Sur quelle durée s’engager ? 

Nous vous conseillons dans un premier temps de vous engager pour une durée de 6 ans. Cela vous permettra de faire un point sur votre situation et de pouvoir reprendre la main sur votre bien en cas de changement dans votre projet. Si vous souhaitez continuer de jouir du dispositif, il est tout à fait possible de le renouveler alors pour 9 ans. Mais l’inverse n’est pas possible. Si vous vous engagez pour 9 ans sans aller au terme, l’avantage fiscal sera remis en cause et vous serez contraint de rembourser les sommes perçues. 

Qui peut recourir au dispositif Pinel ? 

Le dispositif Pinel est accessible à tout contribuable français qui souhaiterait y recourir, mais il est toutefois conseillé aux personnes étant au moins imposables à hauteur de 2 500 €, pour s’avérer réellement intéressant. En effet, la réduction octroyée devra être au moins inférieure ou égale au montant de votre impôt annuel, pour valoir réellement le coup. 

Attention au plafond des niches fiscales 

Il est également à prendre en compte que le dispositif Pinel est soumis au plafond des niches fiscales, qui est fixé à 10 000 € en 2021. Si vous couplez plusieurs dispositifs de défiscalisation, et que le dispositif Pinel vous rapporte déjà 6 000 €, vous ne pourrez bénéficier que de 4 000 € d’avantage fiscal supplémentaire. Si vous venez à dépasser ce plafond, le surplus viendra s’ajouter au montant de l’impôt dont vous serez redevable au titre de l’année déclarée. 

Les critères d’éligibilité à respecter 

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, vous serez contraint de respecter un certain nombre de conditions. En effet, le dispositif a vu le jour afin de booster la construction de logements neufs, ou la réhabilitation de logements anciens (Pinel Ancien), afin de répondre à une forte demande en logement, non satisfaite. Les conditions obligatoires découlent donc de ce besoin. 

Types de logement 

Sont éligibles au dispositif Pinel, les logements neufs en bâtiments collectifs, les logements rénovés qui permettent d’atteindre des performances énergétiques équivalentes aux logements neufs et les logements vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA). 

En effet, depuis 2021, la construction de maisons individuelles ne permet plus de bénéficier du dispositif Pinel, qui souhaite mettre l’accent sur les bâtiments collectifs. 

Zones éligibles 

Ensuite, votre logement devra se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel, c’est-à-dire Abis, A ou B1. Les zones B2 et C ne peuvent plus bénéficier de ce dispositif depuis le 1er janvier 2018. 

Ces zones permettent de quadriller le territoire afin de déterminer les endroits où la demande en logements est sensiblement supérieure à l’offre, afin d’y palier. 

Plafonds de ressources du locataire 

La loi Pinel a été pensée pour permettre l’accès aux logements neufs ou rénovés, à des personnes dont les revenus sont modestes. De fait, pour pouvoir prétendre aux avantages du dispositif, les revenus des candidats locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond. Ce plafond diffère en fonction de la zone, mais aussi de la composition du foyer. Il est révisé chaque année. 

 Voici les plafonds de ressources Pinel :  

Plafonds de loyer 

Enfin, pour permettre l’accès aux logements à cette catégorie de ménage, les loyers sont plafonnés et en moyenne 20 % moins cher que les prix pratiqués localement. 

Une nouvelle fois, le montant du plafond de loyer à ne pas franchir va varier d’une zone à l’autre, et est révisé lui aussi annuellement. 

Les plafonds de loyers pour l’année 2021 sont les suivants : 

Pour en savoir plus sur les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel, nous vous conseillons la lecture de notre article dédié à ce sujet. 

Faire valoir sa réduction d’impôt 

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, il vous faudra effectuer quelques formalités au moment de la déclaration de vos revenus fonciers. 

Quand réaliser sa déclaration ? 

C’est la nature de votre projet qui déterminera la date de votre première déclaration : 

Quels formulaires remplir ? 

Vous aurez ensuite à remplir 3 ou 4 formulaires, en fonction du choix de votre régime d’imposition, et qui seront à joindre à votre déclaration : 

• Le n°2044EB : exigé uniquement la première année de déclaration, il vous engage auprès de l’administration fiscale à louer votre logement pour une période de 6 ou 9 ans. Il sert également à prouver que vous respectez bien les conditions d’éligibilité au dispositif. 
• Le n°2044 : valable uniquement si vous avez opté pour le régime réel. C’est par ce formulaire que vous procéderez à la déclaration des revenus fonciers de votre bien mis en location, mais aussi des charges réglées au cours de l’année, afin de déterminer le bénéfice ou le déficit foncier.  
• Le n°2042 : dans le cadre du régime réel, vous devrez reporter le bénéfice ou le déficit inscrit dans votre déclaration n°2044. Dans le cadre du régime du micro foncier, vous n’aurez qu’à déclarer vos revenus bruts dans la case dédiée, sans avoir à remplir de formulaire n°2044. 
• Le 2042RICI : c’est lui qui permet l’application de la réduction fiscale. Il est à joindre chaque année à votre déclaration des revenus. 

Vous pouvez retrouver les différents formulaires ainsi que des explications plus complètes du processus de déclaration dans un article entièrement dédié à ce sujet.