Loi Denormandie : Tout ce qu’il faut savoir avant d’investir

Qu’est-ce que la loi Denormandie 

La loi Denormandie a été mise en place par l’ancien Ministre chargé du Logement, Julien Denormandie, en novembre 2018, et est applicable depuis le 1er janvier 2019.  

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation, tout comme la loi Pinel, qui a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter dans le parc ancien à rénover, dans le but de mettre en location par la suite. Il est ouvert aux logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. 

Toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut respecter un certain nombre de conditions imposées par la loi Denormandie. 

Les conditions d’éligibilité liées au logement 

Type de logement 

Le dispositif Denormandie convient à l’acquisition d’un logement ancien, qui doit faire l’objet de travaux de rénovation, mais aussi à l’acquisition d’un local, qui sera ensuite transformé en logement. 

Zone d’éligibilité 

Comme pour le dispositif Pinel, la loi Denormandie a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter dans les quartiers désertés de certaines communes, afin de réhabiliter les logements et de redynamiser la zone. Par conséquent, elle n’est applicable qu’aux logements qui se situent dans une des 245 communes répondant aux critères suivants : 

• Celles qui ont besoin d’une réhabilitation importante de leurs logements ; 
• Celles qui se situent en zone labellisée « Cœur de Ville », un programme qui vise l’amélioration des conditions de vie des habitants des villes moyennes, afin d’accroître l’attractivité et le dynamisme de ces communes ; 
• Et enfin les communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT), pour lutter contre la désertion des centres-villes. 

À noter que la loi de Finances, promulguée en 2020, a ouvert ce dispositif à la totalité des quartiers des communes éligibles et non plus uniquement aux centres-villes. Cela a eu pour effet d’accroître son attractivité mais aussi de le rendre plus accessible pour les investisseurs. 

Le site Service Public met à disposition de tous un simulateur permettant de savoir si la commune dans laquelle vous souhaitez investir est bien éligible à ce dispositif : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie 

Travaux à réaliser 

Pour bénéficier du dispositif, il faut que les travaux réalisés représentent 25 % du coût total de l’investissement. Pour ce faire, vous avez le choix entre trois types de travaux à réaliser : 

• L’amélioration de la performance énergétique du logement, à hauteur de 20 % pour un appartement en résidence collective, et de 30 % pour une maison individuelle. 
•  La réalisation d’au moins deux types de travaux, parmi les 5 suivants : le remplacement de la chaudière, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, l’isolation des combles et le changement de la production d’eau chaude. 
• La création d’une nouvelle surface habitable : balcon, terrasse ou encore garage. 

Il est toutefois impératif que ces travaux soient réalisés par un professionnel certifié « Reconnu garant pour l’environnement » (RGE), et qu’ils soient achevés au plus tard pour le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du logement. 

Conditions d’éligibilité du locataire  

 Il s’agit une nouvelle fois d’une similitude partagée avec le dispositif Pinel.  

Pour bénéficier des avantages alloués par la loi Denormandie, il faudra que les revenus de votre locataire n’excèdent pas un certain plafond, qui variera en fonction de la composition du foyer familial, mais aussi de la zone dans laquelle se situe le logement. Ces plafonds sont révisés annuellement. 

Nous retrouvons là le même système de zone utilisé par le dispositif Pinel, et bien d’autres : Abis, A, B1, B2 et C. 

Les plafonds de ressources annuelles maximum des locataires sont les suivants : 

Les conditions liées à la location du logement 

Engagement de location 

Le logement doit être mis en location au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux, ou 1 an après son acquisition. 

Pour bénéficier des avantages du dispositif, vous devez vous engager à louer votre logement sur une longue période, de 6 ou 9 ans, renouvelables à 12 ans. 

Immobilier Neuf Conseil vous recommande de vous engager dans un premier temps pour une durée de 6 ans. Cela vous permettra, à cette première échéance, de faire le point sur votre situation et vos projets, vous donnant ainsi l’opportunité de reprendre la main sur votre logement pour y habiter ou encore pour le vendre. Si vous n’avez aucun besoin particulier au terme de ces 6 années, vous pourrez alors prolonger votre engagement jusqu’à 9 ans. 

Plafonnement des loyers 

L’objectif du dispositif étant de développer le parc de logements locatifs intermédiaires, l’une des conditions d’éligibilité est que le loyer ne dépasse pas un certain plafond, afin de permettre l’accès à ces logements aux personnes dont les revenus sont plus modestes. Cela va de pair avec le plafonnement des revenus, vu précédemment. 

Ce plafond détermine le prix au m² à ne pas dépasser, et dépend lui aussi de la zone dans laquelle se situe le bien loué : 

La méthode de calcul étant la même que pour le dispositif Pinel, nous mettons à votre disposition notre simulateur de plafond de loyer, qui fera le calcul pour vous, en tenant compte du coefficient multiplicateur applicable. 

Les avantages fiscaux de la loi Denormandie  

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation, et en cela, il n’est pas, une nouvelle fois, différent du dispositif Pinel et offre les mêmes avantages. 

Le montant de la réduction d’impôts octroyée variera en fonction de la durée de votre engagement à louer votre bien : 

• 12 % du coût total de l’opération pour un engagement de 6 ans,  
• 18 % du coût total de l’opération pour un engagement de 9 ans, 
• 21 % du coût total de l’opération si l’engagement est prolongé jusqu’à 12 ans. 

Il est toutefois à noter que la réduction d’impôt se calculera sur un prix maximum de 300 000 €, ou pour un maximum de 5 500 €/m², pour deux logements, et par an. Si vous achetez un ou deux biens, d’une valeur totale excédant ces plafonds, la réduction d’impôt ne s’appliquera que sur 300 000 €. 

Différences entre Denormandie et Pinel 

Vous l’aurez remarqué, à plusieurs reprises, nous avons évoqué les similitudes entre ces deux dispositifs de défiscalisation, si bien que l’on pourrait se demander en quoi ils sont différents. 

Mais il existe bien des particularités propres à chacune de ces deux lois. 

Tout d’abord, si le dispositif Pinel permet l’investissement dans le neuf et dans l’ancien, la loi Denormandie est réservée uniquement à l’acquisition dans le parc ancien, nécessitant des travaux de rénovation. 

Concernant ces dits travaux, il y a encore une différence notable entre les deux dispositifs. Si le Pinel Ancien exige qu’au moins 50 % des critères de performances énergétiques doivent être atteints, la loi Denormandie est moins contraignante avec une exigence de seulement 20 % pour les logements collectifs et 30 % pour les logements individuels. 

Enfin, les zones éligibles aux deux dispositifs ne sont pas les mêmes. La loi Denormandie permet l’investissement dans des communes qui ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. 

De fait, ces deux lois sont à apprécier différemment, en fonction de votre projet et de vos objectifs. Un article dédié aux différences entre le dispositif Denormandie et de dispositif Pinel se trouve ici.