Qu’est-ce que le statut du Loueur Meublé Professionnel ?

Si vous souhaitez louer un logement meublé et vivre de cette activité, vous avez sûrement déjà entendu parler du statut de Loueur Meublé Professionnel. Il offre de multiples avantages, qui attirent toujours plus d’investisseurs. Quels sont-ils ? Quelles sont les conditions pour y prétendre ? Comment fonctionne le LMP ? Immobilier Neuf Conseil vous dit tout dans cet article !

Qu’est-ce que le LMP ? 

Le LMP, ou Loueur Meublé Professionnel est un régime fiscal, qui consiste à mettre en location un logement ou une chambre meublée. Cela signifie que le propriétaire devra mettre à disposition du locataire les éléments indispensables à une occupation normale, énumérés à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.  

Il s’agit d’une activité commerciale. Les recettes générées sont donc imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas des revenus fonciers. Il n’y a toutefois pas besoin de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS), comme c'était le cas avant 2018. Cette activité peut être exercée en entreprise individuelle (EURL, EIRL, SASU…) ou par le biais d’une société (SA, SARL…). De plus, elle peut concerner la location de biens à l’année ou de manière saisonnière. La durée de location n’a pas d’importance, dès lors qu’il s’agit d’une activité pratiquée à titre professionnel et de façon habituelle. 

Enfin, attention à ne pas confondre le LMP et l’activité de chambre d’hôtes. Cette dernière intègre des prestations de service, telles que la préparation du petit-déjeuner, le nettoyage régulier du logement ou encore la fourniture de linge de maison. Dans ce cas de figure, le propriétaire se situe dans le régime fiscal de la parahôtellerie. 

Les conditions à respecter pour bénéficier de ce statut 

Vous pourrez exercer sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel en respectant deux conditions : 

  • Votre activité doit rapporter un minimum de 23 000 € sur l’année civile (loyers, charges et taxes comprises). Si vous débutez en cours d’année, le calcul de votre chiffre d’affaires se fera au prorata temporis. 
  • Les recettes générées par le LMP doivent être supérieures au total des autres revenus du foyer fiscal. Cela concerne aussi bien l’ensemble des salaires, que les autres bénéfices industriels et commerciaux. Ce statut est donc réservé aux personnes qui souhaitent faire du LMP leur activité principale. 

Si l’une de ces conditions n’est pas réunie, vous serez alors considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Les avantages du LMP 

L’activité de Loueur Meublé Professionnel confère de nombreux avantages qui attirent les investisseurs désireux de défiscaliser via l’immobilier : 

  • Le LMP n’est pas considéré comme une niche fiscale : il n’est pas tenu au plafond des 10 000 € annuels qu’elle impose, et peut donc être cumulé avec d’autres dispositifs qui en font partie. 
  • Il est exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière (l’IFI) : le LMP étant une activité professionnelle, les logements meublés sont considérés comme des outils de travail. De fait, ils ne sont pas estimés pour le calcul de l’IFI. 
  • Il permet de déduire les charges et amortissements du logement : dans le cadre du régime réel, vous pourrez soustraire un grand nombre de dépenses de vos résultats. Ce peut être l'amortissement du mobilier et des améliorations apportées, les frais notariers, frais de constitution de votre société, etc., les frais de gestion et les assurances, les dépenses d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt, la CFE et autres.... 
  • Le déficit peut être imputé sur le revenu global : il n’y a pas de limite au montant que l’on peut déduire de ses revenus, mais ils ne doivent pas prendre en compte la part liée aux amortissements. De plus, le déficit occasionné par les charges engagées avant le démarrage de l’activité peut être déduit sur les revenus des trois premières années, par tiers.  
  • Il bénéficie d’un régime de plus-value très avantageux : le LMP dépend du régime professionnel et non pas particulier. De fait, si les recettes sont inférieures à 90 000 € hors taxes, au cours des deux dernières années civiles, et que l’activité a débuté depuis au moins 5 ans, l’exonération de la plus-value sera totale. Elle sera partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €. Au-delà, la plus-value sera taxée en fonction du nombre d’années de détention. 
  • Le LMP est exempté de TVA, lorsqu’il n’y a pas de prestations de service. 

La fiscalité du Loueur Meublé Professionnel 

C’est un statut qui est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux, et vous serez confrontés à trois possibilités : 

  • Le micro-BIC : il s’applique d’office dès lors que vos recettes sont inférieures à 72 600 € et se traduit par un abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble des revenus. Il est intéressant d’opter pour le micro-BIC si vos charges n'excèdent pas le forfait de 50 %. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez faire le choix d’adopter le régime du réel simplifié. 
  • Le réel simplifié : il s’impose automatiquement dès lors que vos recettes se situent dans la fourchette de 72 600 € à 247 000 €. Il permet de déduire les charges réelles des recettes et de bénéficier d’une obligation déclarative plus légère que le régime réel classique. 
  • Le réel normal : il est obligatoire lorsque les recettes excèdent 247 000 €. 

Les cotisations sociales à régler à l’URSSAF 

La loi de financement de la sécurité sociale est venue bouleverser le statut. Depuis le 1er janvier 2021, les LMP sont affiliés au régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI). Le taux des cotisations sociales va varier en fonction du bénéfice réalisé et vont osciller entre 30 % et 50 %. En cas de déficit, vous serez tout de même redevable d’un forfait minimum de 1 145 €. 

Ces cotisations ouvrent le droit à des protections pour la maladie, la vieillesse et la retraite, au même titre qu’un dirigeant d’entreprise. 

Les formalités pour louer en LMP 

Il est tout d’abord nécessaire de notifier la création de votre activité dans les 15 jours, au centre des formalités des entreprises (CFE) rattaché à la Chambre de Commerce et d’Industrie compétente. Cela se fera par le biais du formulaire P0i, à remplir et envoyer au greffe du centre des impôts des entreprises dont dépend votre logement, et ce, pour chacun de vos biens. S’ils sont localisés dans différentes communes, vous devrez les transmettre au greffe de la ville dans laquelle se situe le logement qui vous génère le plus de recettes. Chaque habitation se verra ensuite attribuer un numéro SIRET, qu’il vous faudra mentionner sur votre déclaration de revenus. 

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