Comment devenir propriétaire sans apport ?

Vous souhaitez acheter un logement mais vous ne possédez pas d’apport personnel ? Cela complique les choses, mais ce n’est pas impossible et c'est un des nombreux avantages qu'offrent le neuf ! Il existe plusieurs possibilités pour pallier cela et convaincre les banques de vous faire confiance. Immobilier Neuf Conseil vous donne la marche à suivre afin que vous puissiez mener à bien votre projet.

Pourquoi acquérir sans apport ? 

Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez emprunter sans apport ? Cela peut arriver dans de multiples situations : vous êtes quelqu’un de jeune, en tout début de carrière, vous n’avez pas eu le temps de mettre de côté, l’argent dont vous disposez est prévu pour un tout autre projet ou encore pour faire face à l’imprévu. Il s’agit de raisons qui peuvent s’entendre et être défendue auprès des organismes prêteurs. 

Toutefois, sachez que vous aurez plus de difficultés à les convaincre, car ils considèrent cet argent comme une garantie face aux impayés. De fait, en fonction de votre projet et de votre situation, acheter sans apport s’avérer laborieux et le taux d’intérêt sera forcément plus important que si vous aviez la possibilité de présenter un apport. 

Mais cela reste possible ! 

Immobilier Neuf Conseil vous livre plusieurs astuces, dans cet article, pour pouvoir décrocher le prêt dont vous avez besoin pour acquérir votre logement et ainsi se constituer un patrimoine immobilier. 

Quels sont les critères qui vont être étudiés ? 

Il faut tout d’abord tenir compte du fait que les banques prennent des risques en vous octroyant un crédit : le risque de ne pas être remboursé. C’est pourquoi elles chérissent tout particulièrement les apports, qui constituent pour eux une sécurité en cas de difficulté financière, mais qui peuvent être également révélateurs de la capacité des contractants à gérer leur argent. 

En règle générale, il se situe aux alentours de 10 % de la valeur totale du projet. 

Mais même si l’apport est prisé par les organismes prêteurs, ce n’est cependant pas obligatoire, et il est tout à fait possible de pouvoir décrocher un prêt sans cela. En effet, d’autres critères rentrent en compte dans leur prise de décision : 

  • Une situation professionnelle stable : être fonctionnaire ou en CDI est l’idéal, mais vous pouvez quand même décrocher un prêt avec une auto-entreprise stable depuis plus de trois ans, par exemple ; 

  • Une bonne gestion de vos finances : vos trois derniers relevés de compte et d’épargnes vont être étudiés et il ne doit pas y figurer de découverts ou d’incidents de paiement ; 

  • La présentation d’un projet bien réfléchi et raisonnable : à savoir qu’il est judicieux de se tourner vers les logements neufs lorsqu’on acquiert sans apport, pour bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %, mais aussi des frais de notaire réduits à environ 2,5 % (contre 7 % dans l’ancien). 

Faire appel aux prêts aidés et à toutes les aides qui vous sont disponibles 

En fonction de votre profil, mais aussi de la nature de votre projet, il existe plusieurs dispositifs qui peuvent s’avérer extrêmement bienvenus lorsque l’on souhaite devenir propriétaire sans apport. Parmi eux, nous pouvons retrouver : 

  • Le Prêt à Taux 0 % : dans le cas où vous achetez votre première résidence principale ou que vous n’avez pas été propriétaire durant les deux dernières années, ce dispositif de l’État vous permet de débloquer un prêt d’un montant qui peut atteindre jusqu’à 40 % du coût du projet, selon sa nature et votre profil. L’avantage premier est que, comme son nom l’indique, vous n’aurez aucun intérêt d’emprunt à rembourser.  
  • Le Prêt Accession Sociale (PAS) d’Action Logement : ouvert aux salariés d’entreprises du secteur privé non-agricole, disposant d’au moins 10 salariés, le dispositif vous permet d’emprunter jusqu’à 30 % du coût du projet, dans le cas où celui-ci concerne l’achat de votre résidence principale. Le montant maximal de ce prêt est plafonné à 20 000 € et est cumulable avec le PTZ. 
  • La prime d’Action Logement : accessible du 4 octobre au 31 décembre 2022, cette prime exceptionnelle de 10 000 € est à destination des salariés du secteur privé, mais aussi du secteur agricole, peu importe votre ancienneté ou la nature du contrat qui vous lie à l’entreprise. Il vous est accessible si vous achetez votre première résidence principale, ou si vous n’avez pas été propriétaire durant les deux dernières années. Elle est également cumulable avec le Prêt Accession et le PTZ. 
  • Les autres prêts : n’hésitez pas à vous renseigner localement sur les différentes aides dont vous pourriez bénéficier auprès de collectivités territoriales, mais aussi auprès de la CAF, ou encore des aides liées à votre activité professionnelle (prêt fonctionnaire par exemple). 
  • La participation aux bénéfices de votre entreprise : obligatoire si votre entreprise compte plus de 50 salariés, cette prime peut être retirée ou bloquée pendant 5 ans afin d’être exonérée d’impôts. Cette somme peut être débloquée en cas de situation particulière, comme l’achat de votre résidence principale justement. La demande de déblocage anticipé devra intervenir dans les 6 mois suivant l’événement. 
  • Le coup de pouce de vos proches : un prêt de votre famille ou de vos amis peut constituer un apport qui peut plaider en votre faveur auprès des banques. 

Comparer et comparer encore 

Même si vous arrivez à convaincre une banque de vous suivre, le fait d’acquérir sans apport vous donnera difficilement accès aux meilleures offres et les taux d’intérêts seront automatiquement plus élevés. Aussi, il est très important de ne pas s’arrêter au premier organisme qui vous accepte, et de multiplier les demandes pour faire marcher la concurrence. Cela demande beaucoup de temps et d’investissement pour se vendre, mais on n’a malheureusement rien sans rien. Courage ! 

Faire appel à un courtier 

Si vous n’avez pas le temps ni l’énergie pour prospecter auprès des banques, vous pouvez faire le choix d’engager un courtier, dont c’est la spécialité. Cela constitue des frais supplémentaires, mais leur grande connaissance du marché ainsi que leur réseau développé vous feront gagner du temps, mais aussi de l’argent sur le long terme. 

En effet, les courtiers savent pertinemment ce qui est important pour les banques et seront plus à même de vous vendre et de négocier auprès d’elles afin de vous faire décrocher le meilleur prêt.  

Acquérir sans apport pour mettre en location  

Bien souvent, les banques octroient beaucoup plus facilement des crédits sans apport, pour l’achat d’un logement en vue de le mettre en location par la suite. Le crédit Foncier rapportait qu’en 2018, environ 60 % des crédits liés à l’investissement locatif étaient délivrés sans apport personnel. Une information à cependant nuancer, car la majorité des personnes qui contractent ces prêts sont déjà propriétaires de leur résidence principale et que c’est ce point, entre autres, qui va rassurer les organismes prêteurs. 

Toutefois, investir via des dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel, rend l’obtention d’un prêt sans apport beaucoup plus simple, car le remboursement du prêt est assuré par le loyer, mais aussi par le crédit d’impôt octroyé par le dispositif. À savoir que les intérêts d’emprunts, les frais de gérance locative, la garantie immobilière de votre prêt, les différentes assurances, les frais d’entretien et de réparation du logement ou encore la taxe foncière rentrent parmi les charges déductibles des impôts. Un avantage non négligeable, que les banques affectionnent. 

Qu'en est-il du versement de l’acompte, au moment du compromis ? 

Lors du compromis, il vous sera souvent demandé le versement d’un acompte, qui constitue environ 5 à 10 % du prix de vente. Une somme qui peut s’avérer importante et qu’il vous faudra anticiper avant même de commencer les visites, si vous ne possédez pas d’apport. 

Au moment venu, plusieurs options pourront s’offrir à vous, et parmi elles : 

  • Expliquer votre situation au vendeur et lui demande une réduction du montant de l’acompte ou tout simplement sa suppression, dans la mesure où son versement n’est pas obligatoire ; 
  • Emprunter le montant de l’acompte auprès de vos proches, en attendant de débloquer les fonds via votre prêt bancaire. 

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