Investir en Loi Pinel

L'investissement dans la pierre demeure la valeur refuge de nombreux français depuis plusieurs générations. Le dispositif PINEL vient accompagner ce mode d'investissement en liant le placement à la réduction d’impôt. Immobilier Neuf Conseil vous propose d’aborder le dispositif Pinel afin de le comprendre et de vous présenter les conditions éligibilité.

Comprendre le dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif légal mis en place par la ministre Sylvie Pinel en 2014. Ce dispositif de défiscalisation concerne toutes personnes voulant réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien. Le dispositif Pinel permet d’améliorer et de rendre plus avantageuses les conditions d’investissement aux Français désireux d’investir dans l’immobilier.  

Mis en place par le gouvernement, il a pour objectif de relancer la construction immobilière dans certaines zones du territoire français et par conséquent, redynamiser le marché immobilier en augmentant l’offre de logements à louer.  

Les avantages de la Loi Pinel 

Le dispositif Pinel offre de nombreux avantages permettant de réaliser un investissement locatif dans les meilleures conditions tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. 

Défiscaliser : le dispositif PINEL permet de vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant au montant de votre investissement à hauteur de 12%, 18% ou 21%. Le taux appliqué correspondant à la durée d’engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ce qui revient à appliquer un taux de réduction d’impôt annuel de 2% durant les 9 premières puis de 1% jusqu’à 12 ans.

Investir sans apport : le dispositif Pinel vous permettra d’investir sans apport dans la plupart des cas puisque la majorité des banques ne l’impose pas.  

Préparer votre retraite et capitaliser : À long terme, la loi Pinel vous permet de préparer votre retraite et ainsi constituer votre patrimoine.  Au terme du dispositif PINEL, vous aurez la possibilité de vendre votre bien, ce qui vous permettra de récupérer un capital ou bien de le conserver pour y vivre. Si votre investissement n’est plus adossé à un emprunt, alors celui-ci peut devenir un complément de revenu pour votre retraite.  

Transmission et sécurité pour la famille : Votre bien immobilier devient votre capital transmissible à vos ayants droit.  

À noter que le montant de l’investissement maximum prévu par la Loi Pinel permettant la réduction d’impôt s’élève à 300 000 €. Il est tout de même possible d’acheter un bien immobilier neuf à un prix supérieur mais la réduction d’impôt restera plafonnée sur la base de 300 000€. 

L’investissement locatif Pinel, vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.  

Les conditions d’éligibilité  

Tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. En effet, il existe plusieurs conditions à respecter afin de pouvoir profiter du dispositif Pinel.  

Réglementations et normes 

Le logement doit respecter certaines normes techniques et environnementales mises en vigueur comme la réglementation thermique 2012 ou RT2012 qui permettra à l’occupant de bénéficier d’un logement non énergivore.  

Ancien ou VEFA 

Le logement doit être acquis neuf ou en VEVA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) mais également à rénover s’il s’agit d’un habitat ancien.

Résidence principale non meublé 

Afin d’être éligible le bien doit être loué nu et au titre de résidence principale.  

Les logements éligibles  

Pour que le bénéfice de la Loi Pinel s’applique, le bien devra réponde aux conditions du dispositif à savoir : 

  • Un logement neuf, 
  • Un logement que vous faites construire, 
  • Un logement acheté en VEFA (Vente en L’Etat Futur d’Achèvement), 
  • Un local professionnel transformé en logement, ( changement de destination)
  • Un bien ancien rénové permettant d’acquérir les performances énergétique identiques à celles d’un logement neuf.  

Pour le dernier cas, il faut que le montant des travaux soit d’au moins 25% du montant total investi dans le bien.  

Et dans le cadre d’un achat en VEFA il faut que le bien soit achevé dans le 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture du chantier. 

Zonage et plafond 

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel des règles de zonage et de plafond ont été mises en place par le gouvernement.  

Les zones géographiques Pinel en 2020 

Le zonage Pinel s’applique différemment selon la zone géographique dont dépend le logement. Ce zonage est découpé en cinq parties.  

  Zone Abis   Paris et 29 communes de la petite couronne. 
  Zone A   Le reste de l’Île de France, la côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et la partie Française de    l’agglomération Genévoise. 
  Zone B1   Toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne Parisienne et les villes où les prix de l’immobiliers sont élevés comme Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle ou Annecy. 
  Zone B2   Les communes de plus de 50 000 habitants et celles ayant reçues une agrémentation de la préfecture.  
  Zone C   Le reste du territoire n’étant pas éligible au dispositif Pinel depuis 2018. 


Ce zonage mis en place par le gouvernement a pour objectif de répondre à la forte demande d’appartements neufs et de maisons neuves dans certaines villes de France et de pouvoir ainsi proposer des biens en location à des montants de loyer accessibles. Depuis 2018, les communes des zones B2 et C ne disposent plus de ce dispositif. 

Pour les habitants d’Outre-Mer, le dispositif Pinel est également éligible dans les DOM-TOM. Il est appelé “dispositif fiscal Pinel Outre-Mer" ; les départements sont classés dans la zone B1. Investir dans l’immobilier neuf en Outre-Mer est encore plus avantageux. Effectivement, la réduction d’impôt prévue par la Loi Pinel en Outre-Mer est de 23%, 29% ou 32% du montant de votre investissement toujours en fonction de la durée de d’engagement de location de 6, 9, ou 12 ans, ce qui représente quasiment le double de la réduction prévue en métropole.

Plafond de loyer Pinel  

Afin de rendre plus accessible l’immobilier locatif, le dispositif Pinel prévoit le plafonnement des loyers en fonction de zone géographique. 

La loi Pinel a prévu de proposer des logements qui seraient accessibles à la majorité de la population. Un plafond de loyer s’applique alors en fonction d’un zonage d’éligibilité. L’objectif de ces plafonds de loyers est de répartir de façon plus juste les logements.  

Si vous souhaitez effectuer une simulation,  retrouvez dès à présent notre simulateur de plafonds de loyers Pinel. 

Plafond de ressources du locataire 

Dans le même principe que le plafonnement du loyer Pinel, le zonage permettra de définir le plafond des ressources du locataire.  

Le revenu fiscal de référence N-2 sera la base de référence pour l’éligibilité du locataire sous le dispositif pinel.

Le dispositif Pinel pour l’immobilier ancien  

Il est également possible de réaliser un investissement locatif dans l’ancien, sous différentes conditions.  

En effet, afin de pouvoir bénéficier des mêmes avantages que pour l’immobilier neuf, , le logement ancien doit faire l’objet d’importants travaux de rénovation. Après réhabilitation, l’habitation doit être considérée comme neuve et devra afficher les performances énergétiques exigées dans l’ancien comme le label Haute Performance Énergétique ou le label Bâtiment Basse Consommation (BBC 2005). Une fois les travaux terminés, les travaux devront être validés par un expert du bâtiment.  

Les logements concernés par la loi Pinel dans l’ancien sont : 

  • Les logements anciens considérés comme inhabitables en l’état, devant subir de lourds travaux de rénovation ne respectant plus les règles de décences. 
  • Les locaux prévus pour une transformation en logement (changement de destination des lieux) : entrepôts, hangars, locaux commerciaux, bureaux... 

Louer avec le dispositif Pinel  

Afin de pouvoir louer avec le dispositif Pinel, votre logement devra répondre à plusieurs critères :  

  • Le bien doit être loué nu (non meublé
  • Être loué en tant que résidence principale  
  • La location devra débuter au maximum 12 mois après l’achèvement de l’immeuble  
  • Le bien devra se situer dans le zonage Pinel éligible (A bis, A et B1) 
  • Il devra respecter les performances énergétiques (RT2012 ou BBC2005
  • Respecter les plafonds de loyers Pinel 
  • Respecter les plafonds de ressources du locataire 

Si votre acquisition répond à ces différents critères vous êtes donc éligible au dispositif et pourrez bénéficier de la réduction d’impôt pinel en fonction du montant de l’acquisition et de la durée d’engagement de location. 

Veillez à bien respecter les conditions d’éligibilité de votre locataire qui devra justifier de son revenu fiscal de référence N-2. Ce montant ne devra pas dépasser un certain plafond en fonction de la composition de son foyer fiscal comme précisé plus haut.  

En résumé 

Le dispositif d’investissement PINEL permet de transformer ses impôts en patrimoine immobilier en métropole ou en Outre-Mer, dans le neuf comme dans l’ancien. Vous avez la possibilité d’effectuer un investissement locatif de qualité, maîtrisé,  tout en économisant grâce à la loi de défiscalisation Pinel. Cet investissement va également contribuer à capitaliser pour votre retraite.  

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