Investir en Loi Pinel

L'investissement dans la pierre demeure la valeur refuge de nombreux français depuis plusieurs générations. Le dispositif PINEL vient accompagner ce mode d'investissement en liant le placement à la réduction d’impôt. Immobilier Neuf Conseil vous propose d’aborder le dispositif Pinel afin de le comprendre et de vous présenter les conditions éligibilité.
Prolongement de la loi PINEL ( Mise à jour 13/11/2020)

Emmanuelle WARGON a présenté l'Amendement 3646 à l'assemblée nationale le vendredi 13 novembre 2020 et a annoncé que le dispositif PINEL sera prolongé au-delà du 31 décembre 2021. En effet ce dispositif de défiscalisation immobilière est prorogé jusqu'au 31 décembre 2024. Cependant le taux de réduction d'impôt de l'année 2023 et de l'année 2024 sera abaissé progressivement. 

Selon le texte qui sera remis au Parlement avant le 30 mars 2021, l’avantage fiscal lié à la loi Pinel va diminuer à partir du 1er janvier 2023. 

Aussi, pour tout logement neuf acquis en 2023, la réduction fiscale passera :

  • de 12 à 10,5% pour un engagement de 6 ans ;
  • de 18 à 15% pour un engagement de 9 ans ;
  • de 21 à 17,5% pour un engagement de 12 ans ;

Et en 2024, ces taux de réduction seront une nouvelle fois abaissés :

  • de 12 à 9% sur 6 ans ;
  • de 18 à 12% sur 9 ans ;
  • de 21 à 14% sur 12 ans ;

Comprendre le dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif légal mis en place par la ministre Sylvie Pinel en 2014. Ce dispositif de défiscalisation concerne toutes personnes voulant réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien. Le dispositif Pinel permet d’améliorer et de rendre plus avantageuses les conditions d’investissement aux Français désireux d’investir dans l’immobilier.  

Mis en place par le gouvernement, il a pour objectif de relancer la construction immobilière dans certaines zones du territoire français et par conséquent, redynamiser le marché immobilier en augmentant l’offre de logements à louer.  

Les avantages de la Loi Pinel 

Le dispositif Pinel offre de nombreux avantages permettant de réaliser un investissement locatif dans les meilleures conditions tout en bénéficiant d’une déduction d’impôt. 

Défiscaliser : la loi PINEL permet de vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant au montant de votre investissement à hauteur de 12%, 18% ou 21%. Le taux appliqué correspondant à la durée d’engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ce qui revient à appliquer un taux de réduction d’impôt annuel de 2% durant les 9 premières puis de 1% jusqu’à 12 ans.

Investir sans apport : le dispositif Pinel vous permettra d’investir sans apport dans la plupart des cas puisque la majorité des banques ne l’impose pas.  

Préparer votre retraite et capitaliser : À long terme, la loi Pinel vous permet de préparer votre retraite et ainsi constituer votre patrimoine.  Au terme du dispositif PINEL, vous aurez la possibilité de vendre votre bien, ce qui vous permettra de récupérer un capital ou bien de le conserver pour y vivre. Si votre investissement n’est plus adossé à un emprunt, alors celui-ci peut devenir un complément de revenu pour votre retraite.  

Transmission et sécurité pour la famille : Votre bien immobilier devient votre capital transmissible à vos ayants droit.  

À noter que le montant de l’investissement maximum prévu par la Loi Pinel permettant la réduction fiscale s’élève à 300 000 euros. Il est tout de même possible d’acheter un appartement immobilier neuf à un prix supérieur mais la déduction d’impôt restera plafonnée sur la base de 300 000 euros. 

L’investissement locatif Pinel, vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans.  

Et pour finir, vous aurez la possibilité de louer votre maison ou appartement neuf à vos ascendants et à vos descendants (ce qui est impossible avec la loi Duflot).

Les conditions d’éligibilité  

Tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. En effet, il existe plusieurs conditions d'éligibilité à respecter afin de pouvoir profiter du dispositif Pinel.  

Réglementations et normes 

Le logement doit respecter certaines normes techniques et environnementales mises en vigueur comme la réglementation thermique 2012 ou RT2012 qui permettra à l’occupant de bénéficier d’un logement non énergivore.  

Ancien ou VEFA 

Le logement doit être acquis neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) mais également à rénover s’il s’agit d’un habitat ancien (avec le dispositif Pinel Ancien).

Résidence principale non meublé 

Afin d’être éligible le bien doit être loué nu et au titre de résidence principale.  

Les logements éligibles  

Pour que le bénéfice de la Loi Pinel s’applique, le bien devra réponde aux conditions du dispositif à savoir : 

  • Un logement neuf, 
  • Un logement que vous faites construire, 
  • Un logement acheté en VEFA (Vente en L’Etat Futur d’Achèvement), 
  • Un local professionnel transformé en logement, ( changement de destination)
  • Un bien ancien rénové permettant d’acquérir les performances énergétique identiques à celles d’un logement neuf.  

Pour le dernier cas, il faut que le montant des travaux soit d’au moins 25% du montant total investi dans le bien.  

Et dans le cadre d’un achat en VEFA il faut que le bien soit achevé dans le 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture du chantier. 

Zonage et plafond 

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel des règles de zonage et de plafond ont été mises en place par le gouvernement.  

Les zones géographiques Pinel en 2020 

Le zonage Pinel s’applique différemment selon la zone géographique dont dépend le logement. Ce zonage est découpé en cinq parties (5 zones).  

  Zone Abis   Paris et 29 communes de la petite couronne. 
  Zone A   Le reste de l’Île de France, la côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et la partie Française de    l’agglomération Genévoise. 
  Zone B1   Toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne Parisienne et les villes où les prix de l’immobiliers sont élevés comme Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle ou Annecy. 
  Zone B2   Les communes de plus de 50 000 habitants et celles ayant reçues une agrémentation de la préfecture.  
  Zone C   Le reste du territoire n’étant pas éligible au dispositif Pinel depuis 2018. 


Ce zonage mis en place par le gouvernement a pour objectif de répondre à la forte demande d’appartements neufs et de maisons neuves dans certaines villes de France et de pouvoir ainsi proposer des biens/appartements en location à des montants de loyer accessibles. Depuis 2018, les communes des zones B2 et C ne disposent plus de ce dispositif. 

Pour les habitants d’Outre-Mer, le dispositif Pinel est également éligible dans les DOM-TOM. Il est appelé “dispositif fiscal Pinel Outre-Mer" ; les départements sont classés dans la zone B1. Investir dans l’immobilier neuf en Outre-Mer est encore plus avantageux. Effectivement, la réduction d’impôt prévue par la Loi Pinel en Outre-Mer est de 23%, 29% ou 32% du montant de votre investissement toujours en fonction de la durée de d’engagement de location de 6, 9, ou 12 ans, ce qui représente quasiment le double de la réduction prévue en métropole.

Les différents plafonds du dispositif PINEL

Afin d'ouvrir les logements neufs à des personnes aux revenus moyens, la ministre du Logement, Sylvia Pinel (qui a succédé à Cécile Duflot) a tenu à ajouter un volet social à son dispositif en intégrant des plafonds de loyers et de ressources  et ils concernent les loyers fixés par les propriétaires investisseurs et les ressources des locataires.

Plafond de loyer Pinel  

Afin de rendre plus accessible l’immobilier locatif, le dispositif Pinel prévoit le plafonnement des loyers Pinel en fonction de zone géographique. Les plafonds de loyer sont les montants de loyers mensuels maximum qu’un propriétaire pourra demander à ses locataires dans un logement Pinel.

La fiscalité Pinel a prévu de proposer des logements qui seraient accessibles à la majorité de la population. Un plafond de loyer s’applique alors en fonction d’un zonage d’éligibilité (appelé aussi zone pinel), de sa surface utile et d'un barême de coefficients appliqués au prix de base par m²  (mis à jour par l'Etat tous les ans).

Zone Pinel

Barême Pinel 2021

Zone A Bis

17,55€/m²

Zone A

13,04€/m²

Zone B1

10,51€/m²

Zone B2

9,13€/m²

 

L’objectif de ces plafonds de loyers est de répartir de façon plus juste les logements.  Immobilier Neuf Conseil vous mets à disposition son simulateur de loyers Pinel.

Plafond de ressources du locataire 

Dans le même principe que le plafonnement du loyer Pinel, le zonage permettra de définir le plafond des ressources du locataire ou des locataires.  Les plafonds de ressources sont les revenus maximum annuels que peuvent percevoir les locataires, logeant dans un bien acheté dans le cadre de la loi Pinel, si le propriétaire souhaite pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal lié au dispositif.

Le revenu fiscal de référence N-2 sera la base de référence pour l’éligibilité du locataire sous le dispositif pinel.

 

ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2 & C

Personne seule 

38 377 € 

38 377 € 

31 280 € 

28 152 € 

Couple 

57 357 €  

57 357 € 

41 772 € 

37 594 € 

Pers. seule ou couple + 1 enfants à charge

75 188 € 

68 946 € 

50 233 € 

45 210 € 

Pers. seule ou couple + 2 enfants à charge

89 769 € 

82 586 € 

60 643 € 

54 579 € 

Pers. seule ou couple + 3 enfants à charge

106 807 € 

97 766 € 

71 340 € 

64 206 € 

Pers. seule ou couple + 4 enfants à charge

120 186 € 

110 017 € 

80 399 € 

72 359 € 

Majoration pers. à charge complémentaire

13 390 € 

12 258 € 

8 969 € 

8 070 € 

 

Le dispositif Pinel pour l’immobilier ancien  

Il est également possible de réaliser un investissement locatif dans l’ancien, sous différentes conditions.  

En effet, afin de pouvoir bénéficier des mêmes avantages que pour l’immobilier neuf, le logement ancien doit faire l’objet d’importants travaux de rénovation. Après réhabilitation, l’habitation doit être considérée comme neuve et devra afficher les performances énergétiques exigées dans l’ancien comme le label Haute Performance Énergétique ou le label Bâtiment Basse Consommation (BBC 2005). Une fois les travaux terminés, les travaux devront être validés par un expert du bâtiment.  

Les logements concernés par la loi Pinel dans l’ancien sont : 

  • Les logements anciens considérés comme inhabitables en l’état, devant subir de lourds travaux de rénovation ne respectant plus les règles de décences. 
  • Les locaux prévus pour une transformation en logement (changement de destination des lieux) : entrepôts, hangars, locaux commerciaux, bureaux... 

Louer avec le dispositif Pinel  

Afin de pouvoir louer avec le dispositif Pinel, votre logement devra répondre à plusieurs critères :  

  • Le bien doit être loué nu (non meublé
  • Être loué en tant que résidence principale  
  • La location devra débuter au maximum 12 mois après l’achèvement de l’immeuble  
  • Le bien devra se situer dans le zonage Pinel éligible (A bis, A et B1) 
  • Il devra respecter les performances énergétiques (RT2012 ou BBC2005
  • Respecter les plafonds de loyers Pinel 
  • Respecter les plafonds de ressources du locataire ou des locataires

Si votre acquisition répond à ces différents critères vous êtes donc éligible au dispositif et pourrez bénéficier de la réduction d’impôt pinel en fonction du montant de l’acquisition et de la durée d’engagement de location. 

Veillez à bien respecter les conditions d’éligibilité de votre locataire qui devra justifier de son revenu fiscal de référence N-2. Ce montant ne devra pas dépasser un certain plafond en fonction de la composition de son foyer fiscal comme précisé plus haut.  

Les pièges à éviter avec le dispositif Pinel

Ce dispositif de défiscalisation populaire et avantageux séduit bon nombre de Français chaque année, mais, qui dit investissement dit également risques. Nous vous dressons les différents pièges à éviter pour vous permettre de bénéficier de la réduction d’impôt, et de profiter ainsi d’un investissement réussi. 

La loi Pinel en résumé 

Le dispositif d’investissement PINEL permet de transformer ses impôts en patrimoine immobilier en métropole ou en Outre-Mer, dans le neuf comme dans l’ancien. Vous avez la possibilité d’effectuer un investissement locatif de qualité, maîtrisé,  tout en économisant grâce à la loi de défiscalisation Pinel. Cet investissement immobilier va également contribuer à capitaliser pour votre retraite.  

Loi Pinel - Ce qu'il faut retenir

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La loi Pinel c'est quoi ?

Dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Pinel permet une certaine réduction d’impôts. Pour pouvoir en bénéficier, le logement acquis doit être issu de l’immobilier neuf et devra être construit au sein du territoire français. De plus, ce même logement devra être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. L’investisseur concerné pourra ainsi être bénéficiaire d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou encore 21% selon la durée de location du bien. À cela s’ajoute également la constitution d’un patrimoine intéressant, réel autre avantage du dispositif Pinel.

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Quel est le taux de la réduction d'impôt ?

Attention, la réduction d’impôt Pinel est accordée selon la durée de location du logement concerné. Pour une location de 6 ans, le taux de réduction s’élèvera à 12%, tandis que si le logement est loué pendant 9 ans, ce taux sera égal à 18%. Pour un engagement de 12 ans, l’investisseur pourra quant à lui bénéficier d’un taux de réduction de 21%. À noter que si l’investisseur est engagé pour une durée de 6 ans, celui-ci pour prolonger cet engagement 2 fois. Même chose pour un engagement égal à 9 ans ; néanmoins, ce dernier ne pourra être renouvelé qu’une seule fois.

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Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Pinel ?

Divers critères doivent être respectés pour bénéficier du dispositif Pinel. Pour ce qu’il s’agit de l’investisseur, celui-ci doit être un contribuable domicilié en France, être une personne physique via une SCI ou indivision. La défiscalisation n’entrera pas en vigueur si le logement détient un droit de propriété démembré.

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Défiscalisation Pinel, comment la calculer ?

La réduction accordée dépend du prix de l’achat du logement neuf. Effectivement l’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du prix de revient du bien immobilier. Ce dernier comprendre le prix immobilier ainsi que les frais de notaire. Cette réduction sera divisée selon la durée de location : 6, 9 ou 12 ans. À titre d’exemple, pour un investissement de 250 000 euros,  l’acquéreur défiscalisera 18% de ce montant pendant 9 ans. Autrement dit 250 000€ X  18% = 45 000€. Puis 45 000€ / 9 ans = 5 000€ par an. Par ailleurs, la totalité des coûts d’exploitations (intérêts d’emprunt, assurances ou gestion déléguée) seront déductibles du revenu d’exploitation.

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Peut-on effectuer un second investissement locatif Pinel ?

Bonne nouvelle, la réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux-mêmes d’avantages fiscaux. Néanmoins, une certaine limite est à respecter : il faudra investir dans 2 logements par an maximum au prix total et limité de 300 000 euros . De plus, la loi Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales dans sa globalité : 10 000 euros/an est alors accordé pour cette défiscalisation

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L'acquisition d'une maison individuelle avec le dispositif fiscal Pinel est-il possible ?

Depuis le 1er janvier 2021, les maisons et villas ne font plus parties du dispositif, à moins qu’elles soient divisées en deux logements individuels (voir plus). Il est alors uniquement possible d’investir dans un logement issu d’un bâtiment d’habitation collectif, si et seulement si le projet immobilier est en adéquation avec le cahier des charges technique et fiscal.

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