Loi Pinel Ancien : Comment bénéficier de ses multiples avantages ?

La loi Pinel, qui est prorogée jusqu’en 2024, est un dispositif de défiscalisation prisé des investisseurs pour ses multiples avantages, qui permettent, entre autres, d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt, rien que ça ! 

Souvent associée à l’investissement dans le neuf ou en VEFA, il est toutefois possible d’acquérir un bien ancien et de bénéficier de ce dispositif. Dans ce cas de figure, on parle plutôt de « Pinel ancien »,« Pinel réhabilité », « Pinel rénové » ou encore « Pinel déficit foncier ». 

Les travaux à réaliser, les délais et les démarches à effectuer peuvent en effrayer plus d’un, mais il n’y a rien de complexe et c’est totalement à la portée de chacun à condition de respecter la procédure. Cela vous permettra de jouir des mêmes avantages que le dispositif Pinel classique, voire davantage, comme la possibilité de le coupler au régime de déficit foncier. 

Mais pour ce faire, il vous faudra investir dans un logement éligible au dispositif de défiscalisation et respecter certaines étapes, que nous allons évoquer ci-après. 

Dans quels logements anciens investir avec la loi Pinel? 

Acheter un bien immobilier dans le parc ancien n’est pas suffisant pour prétendre aux avantages du dispositif Pinel. Il faut pour cela que l’investissement se fasse dans des logements répondant à des critères bien précis. On retient alors deux catégories de logements. 

Logements insalubres à réhabiliter 

Il concerne les logements insalubres acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances comparables à celles d’un logement neuf. 

Est considéré comme insalubre, tout logement qui ne répond pas à, au moins, quatre des quinze caractéristiques de décence énoncées par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui tend à améliorer les rapports locatifs. Lesdites caractéristiques sont les suivantes : 

• L’état du gros œuvre, 
• La charpente, 
• L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement, 
• Les dispositifs de retenue des personnes, 
• La présence de plomb dans les peintures, 
• La présence d’amiante, 
• Le réseau d’eau, 
• La sécurité des installations de gaz, 
• La sécurité des installations électriques, 
• Les installations sanitaires, 
• L’état de la cuisine, 
• Le dispositif de chauffage, 
• L’état de la ventilation, 
• Les caractéristiques des parois et menuiseries, 
• La composition générale du logement. 

Est également considéré comme insalubre, un logement qui ne respecterait pas au moins 6 des 12 critères techniques de performances énergétiques inscrits dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts, à savoir :  

• Le respect des conditions minimales de surface et volume habitable fixées par l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, 
• L’absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble, 
• L’absence de flocage, calorifugeage, faux plafonds contenant de l'amiante ainsi que l’absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante, 
• La sécurité de l'installation électrique, 
• La sécurité de l'installation du gaz, 
• L’évacuation des eaux usées, et vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées),  
• Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide, 
• Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales, 
• Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents), 
• Isolation des combles lorsque le logement est situé sous les combles, 
• Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m2K et compatible avec la ventilation du logement, 
• Présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou individuel). 

Les locaux commerciaux à transformer en logement d’habitation

Il s’agit d’un local commercial ou industriel, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, qui a fait ou qui fait l’objet de travaux afin de le réhabiliter en logement. 

Contraintes

Les contraintes et limites fixées sont les mêmes que pour le Pinel neuf, à savoir : 

• L’investissement annuel total tous biens immobiliers confondus (deux maximum par an), ne peut excéder 300 000 € (frais compris). Vous pouvez dépenser plus, mais seuls 300 000 € seront pris en compte dans le calcul de défiscalisation, 
• Le prix d’achat ne devra pas dépasser 5 000 € du m², 
• Le bien devra se situer dans une zone éligible au dispositif, 
• Le bien devra être mis en location pour une période de 6 à 9 ans renouvelable, à des locataires dont les revenus n’excèdent pas un certain plafond et à un loyer également plafonné, 
• Les logements acquis en démembrement de propriété ne sont pas éligibles au dispositif. 

Nous vous conseillons de consulter nos articles dédiés aux différents plafonds imposés par le dispositif PINEL, ainsi que le zonage loi Pinel. 

Quelles étapes à respecter ? 

Trouver un logement 

La première étape consiste à trouver un logement dans une zone éligible au dispositif Pinel. Une fois votre perle rare trouvée, il vous devrez obtenir une attestation de l’état descriptif de votre logement, qui validera votre éligibilité au dispositif Pinel Ancien.  

Pour ce faire, il vous faudra prendre l’attache d’un expert indépendant agréé, qui peut être un diagnostiqueur ou encore un architecte.  

Réaliser les travaux nécessaires 

La prochaine étape est la réalisation des travaux nécessaires par des entreprises spécialisées, à l’issue desquels le bien immobilier devra respecter tous les critères de décence et de performance énergétique énoncés précédemment, exigés par les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009. 

Vous devrez veiller à bien conserver les factures en cas de contrôle et également vous assurer que la fin des travaux intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du bien. 

Évaluation de fin de travaux 

Une fois les travaux terminés, il vous faudra une nouvelle fois obtenir une attestation, de la part d’un professionnel agréé, certifiant de la bonne réalisation des travaux et du respect des performances techniques exigées par le Pinel Ancien. 

Cette attestation, ainsi que l’attestation réalisée avant travaux, seront à fournir lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux. 

Louer le logement 

Il vous faudra ensuite mettre en location le logement, en trouvant un locataire qui respecte les critères d’éligibilité au dispositif. 

L’engagement de location devra intervenir dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux. 

Les avantages de la loi Pinel rénové 

Recourir au Pinel ancien permet de bénéficier des mêmes avantages que le Pinel neuf, à savoir : 

• Une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon que vous choisissez de louer votre logement 6, 9 ou 12 ans, vous permettant ainsi d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts, 
• Constituer votre patrimoine sur le long terme,  
• Sécuriser votre retraite, 
• Loger et protéger votre famille. 

Pour en savoir plus sur ces multiples avantages, nous vous conseillons de lire notre article entièrement dédié à ce sujet. 

Toutefois, recourir au Pinel ancien permet de bénéficier d’atouts supplémentaires en plus de ceux énoncés ci-dessus. 

Tout d’abord, vous pourrez avoir accès à des emplacements privilégiés et très recherchés, comme des biens situés en centre-ville. Outre le fait de faire l’objet d’une forte demande locative, votre bien remis à neuf sera fortement valorisé par sa localisation, ce qui vous assurera une plus-value conséquente en cas de revente à la fin de votre période d’engagement. 

L’autre avantage, et non des moindres, est sa compatibilité avec le régime du déficit foncier, qui viendra s’ajouter aux avantages fiscaux octroyés par le Pinel Ancien. 

Ce régime vous permettra d’obtenir une meilleure optimisation fiscale en déduisant jusqu’à 10 700 € par an de charges de votre revenu foncier. Au-delà de ce montant, les charges restantes viendront s’imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

À noter que cet avantage fiscal se revendique dès l’année d’encaissement des travaux, et non à l’achèvement des travaux, comme c’est le cas pour obtenir la réduction d’impôt du dispositif Pinel.