Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard et comment en bénéficier ?

Censi Bouvard est un dispositif de défiscalisation qui a pour but d’inciter à l’investissement en résidences de services neuves ou rénovées. Il devait prendre fin le 31 décembre 2021, mais la Loi de Finances 2022 a décidé de le proroger d’un an. Il est donc encore possible de bénéficier des avantages de cette loi, considérée comme l’une des plus anciennes niches fiscales. Comment fonctionne le dispositif Censi-Bouvard ? Comment en bénéficier ? Immobilier Neuf Conseil répond à toutes vos questions dans cet article.

Qui peut prétendre au dispositif Censi-Bouvard ? 

Pour être éligible au dispositif, il vous faut être un contribuable français et pratiquer la location de biens à titre non professionnel au moment de l’acquisition de votre logement. C’est-à-dire que vos recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an et ne pas représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. 

Si vous exercez sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), vous ne pourrez donc pas en bénéficier. Toutefois, si vous veniez à basculer dans cette catégorie au cours de votre engagement, cela ne remettrait pas en cause l’octroi de votre réduction d’impôt. 

Enfin, l’acquisition doit être réalisée par une personne physique. L’achat par le biais d’une SCI ou d’une SARL familiale n’ouvre pas le droit au Censi-Bouvard. Le démembrement de propriété est également exclu. En revanche, il est tout à fait possible d’en bénéficier dans le cadre d’une indivision. 

Quels sont ses avantages ? 

Le dispositif Censi Bouvard possède de multiples atouts qui le rendent très attractif pour les investisseurs :  

  • Il offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 11 % de la valeur HT du logement, soit près de 33 000 €, pour un investissement de 300 000 € (le plafond annuel) ; 

  • Le Censi-Bouvard n’impose pas un nombre maximum d’acquisitions à l’année ; 

  • Il vous permet de déléguer la gestion de votre bien à la résidence de service dans laquelle il se trouve, et d’ainsi sécuriser les loyers sur 9 ans minimum ; 

  • Contrairement à d’autres dispositifs comme le Pinel, celui-ci n’est pas soumis à un plafond de loyer, de ressources du locataire ou à un quelconque zonage. 

En outre, le dispositif est cumulable avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), ce qui ouvre le droit à encore plus d’avantages. En combinant les deux, vous pourrez ainsi récupérer la TVA sur votre bien, soit 20 % du prix. Le statut vous donne également l’opportunité d’amortir tout mobilier et matériel d’une valeur supérieure au 598 €. En principe, votre logement ne pourra pas faire l’objet d’un amortissement, car ce n’est pas possible de le cumuler avec la réduction octroyée par la loi Censi Bouvard. Toutefois, si la valeur du bien dépasse le plafond des 300 000 € pris en compte par le dispositif, le surplus pourra être amorti sans que cela remette en cause votre éligibilité.  

Enfin, nous tenons tout de même à préciser que la réduction d’impôt offerte par ce dispositif est soumise au plafond des niches fiscales, qui s’élevait à 10 000 € en 2021. Une information à considérer si vous cumulez plusieurs investissements du même type. 

Quelles sont les conditions liées au logement ? 

Le Censi Bouvard est ouvert aux logements meublés situés dans une résidence de services pour séniors, étudiants, ou dans un EPHAD. Plus précisément :  

  • Un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées ; 

  • Un établissement délivrant des soins de longue durée, et comportant un hébergement, destiné à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ; 

  • Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-1 du Code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du même code ; 

  • Un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (articles L. 444-1 à L. 444-9 du code de l’action sociale des familles) ; 

  • Une résidence étudiante. 

Le bien peut être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il est également possible d’investir dans un logement achevé depuis au moins 15 ans, et qui ferait l’objet d’une rénovation importante, de telle manière à atteindre les caractéristiques techniques d’une habitation neuve. 

Quelles sont les conditions de location du logement ? 

Le logement doit être loué meublé et comporter tous les éléments indispensables à une occupation normale, énumérés à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Sa location doit intervenir dans le mois qui suit l’achèvement ou l’acquisition, si elle est postérieure. 

Pour se faire, le propriétaire conclut un bail commercial d’une durée de 9 ans avec le gérant de l’établissement ou de la résidence. C’est ce dernier qui se chargera de trouver un locataire et qui s’occupera de la gérance du bien. Si l’établissement change d’exploitant au cours de la période d’engagement, il sera nécessaire de signer un nouveau bail dans le mois qui suit la passation. 

Enfin, le loyer n’est soumis à aucun plafond et peut être fixé librement. Sa révision peut être indexée sur l’indice du coût de la construction (ICC) ou de l’indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, elle se trouve bien souvent plafonnée à la hausse ou à la baisse (1,5 % ou 2 % par an par exemple), et interviendra tous les trois ans. 

Comment déclarer ses revenus Censi-Bouvard ? 

Le dispositif requiert que vous déclariez vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ce, pendant toute la durée de votre engagement. La déclaration se fera par le biais des formulaires suivants : 

  • Le 2031 (BIC), pour déclarer vos revenus locatifs issus de votre activité de loueur non professionnel. 

  • Le 2042 C ; qui vous sert à renseigner le montant de votre investissement qui ouvre le droit à la réduction d’impôt. Il est à joindre avec le formulaire 2042, qui concerne la déclaration générale de vos revenus. 

Si le montant de la réduction octroyée par le dispositif demeure supérieur au montant de l’impôt dû, le surplus peut être reporté sur les 6 années suivantes. La seule condition exigée s'avère que le logement doit être encore en location l’année du report. 

Le dispositif Censi-Bouvard vous intéresse ? Bonne nouvelle, il est encore disponible jusqu’au 31 décembre 2022. N’attendez plus ! 

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