Comment réussir son investissement locatif ?

Un achat immobilier en vue d’un investissement locatif se présente avant tout comme un moyen sûr de vous constituer un patrimoine lorsque l’on sait que la pierre constitue une valeur qui évolue en augmentant au fur et à mesure que le temps passe. Un investissement immobilier promet une protection contre l’instabilité du marché contrairement à ce qui se passe habituellement dans le domaine des placements financiers. La question qui se pose est de savoir comment réussir son investissement locatif.

Le bon choix d’investissement locatif 

Il s’agit de se demander si vous souhaitez que votre investissement soit consacré à l’immobilier neuf ou s’il doit au contraire concerner en priorité l’ancien. La clé du succès se trouve dans la pleine conscience des avantages et des inconvénients de chacune de ces deux options. 

Un investissement locatif dans l’immobilier neuf vous épargne toutes dépenses en matière de travaux. Le logement acheté offre dès le départ toutes les fonctionnalités permettant de le mettre immédiatement sur le marché. Il répondra aussi nécessairement aux dernières normes exigées en termes d’environnement

Toutefois, investir dans l’immobilier neuf impliquera un budget important qui dépassera sensiblement celui d’un achat dans l’ancien. 

Dans l’hypothèse d’un investissement locatif ancien, des travaux seront utiles dans la majeure partie des cas. Ces travaux impliquent également un coût et portent généralement sur des éléments en manque de réhabilitation si ce n’est sur une mise aux normes du logement. 

Quel que soit votre choix, vous devez prendre en compte quelques paramètres supplémentaires constitués par le bénéfice de la Loi Pinel, si vous optez dans l’immobilier neuf ce qui vous permettra de bénéficier d’une réduction fiscale qui peut aller jusqu’à 21% du prix de votre logement

À cela s’ajoute encore la perspective de s’octroyer le statut du loueur de meublé non professionnel ou LMNP si tant est que vous achetez un logement meublé. Un tel statut vous permettra de défiscaliser vos loyers. 

Le choix du logement, objet de votre investissement locatif 

Un investissement locatif réussi repose aussi sur la prise en compte de vos objectifs à long terme qui peuvent être constitués par une mise en location, un achat en vue de loger votre famille, un achat de résidence secondaire… 

En partant de ces objectifs, il sera possible d’orienter votre recherche en fonction de vos véritables besoins. 

Il faut savoir que dans les grandes villes qui accueillent de nombreux étudiants, les studios de type T1 sont particulièrement recherchés. Ainsi, vous n’aurez pas de difficultés à assurer l’occupation continue de votre bien et partant, les retours sur votre investissement locatif. 

Les studios sont certes petits, mais peuvent dans certaines circonstances rapporter largement plus que les logements de taille moyenne ou de grande taille. 

Ces derniers conviennent plus aux couples et aux familles. La demande sera moins importante, mais le taux de rotation pour ces logements est moins important aussi ce qui implique moins de travaux de remise en état entre deux locations.  

Ces travaux ne se poseront que tous les 2 ou 3 ans contre 1 à 2 ans lorsqu’il s’agit d’investissement dans les studios. 

L’importance de la localisation de votre bien immobilier 

La demande locative pour votre logement variera en fonction de sa localisation d’où l’importance de la présence d’infrastructures utiles et d’éléments d’attractivité dans le quartier que vous aurez choisi pour votre achat immobilier. 

La présence de moyens de transport, la proximité des commerces et des services utiles de la vie courante, la disponibilité des écoles, des espaces verts… constituent autant de critères à considérer dans le choix de la localisation de votre futur investissement immobilier. 

L’évolution de ce quartier, ses perspectives d’avenir en termes de politique d’infrastructures et d’environnement doivent aussi être anticipées pour assurer le rendement de votre investissement dans le futur. 

Enfin, les données socio-économiques telles que le PIB par habitant, les revenus moyens des foyers, le taux de chômage, le poids économique de la zone géographique qui vous intéresse pour un investissement locatif constituent autant de repères à considérer, car ils influent sur le montant de votre loyer. 

Ce dernier doit être établi en harmonie avec les prix pratiqués aux alentours et suivant la capacité financière de vos cibles, car autrement, vous aurez du mal à trouver vos futurs locataires. 

Les avantages d’un investissement locatif 

L’investissement locatif en lui-même reste une valeur sur laquelle on peut compter pour se constituer un patrimoine, pour s’assurer des revenus réguliers, mais aussi pour obtenir des retours sur investissement conséquents

En effet, il s’agit là d’un investissement qui échappe aux fluctuations du marché bancaire et qui s’entoure de nombreuses garanties si ce n’est que pour mentionner les garanties locatives permettant de se prémunir contre les risques de loyers impayés

L’indexation sur l’indice de révision des loyers constitue une mesure de plus visant à stabiliser et à assurer la régularité du montant de vos loyers. 

La simple acquisition que vous faites permet déjà de profiter de mesures fiscales avantageuses notamment si vous optez pour l’immobilier neuf en faisant application des dispositions favorables prévues par la loi Pinel. 

Un bien immobilier acheté en vue d’un investissement locatif ne vous prive pas non plus de la possibilité d’exploiter votre bien autrement notamment en l’occupant vous-même ou en l’utilisant pour loger votre famille. 

Vous pouvez l’exploiter aussi bien pour vous générer des revenus supplémentaires et stables que pour en faire une résidence secondaire. 

La revente de votre bien vous fait aussi retrouver un capital important en cas de besoin urgent d’argent. Autrement, votre bien immobilier ne se perd pas, car vous pourrez toujours le transmettre plus tard à vos héritiers. 

Si votre acquisition immobilière s’est faite sur la base d’un prêt bancaire, l’assurance qui lui est attachée se présente comme une protection supplémentaire dans le sens où votre prêt sera intégralement pris en charge par votre assureur en cas de décès ou même d’invalidité. Vos proches seront donc toujours protégés en cas de défaillance de votre part. 

Le coût de cette assurance de même que le montant des intérêts de prêt peut aussi bénéficier d’une exonération fiscale ce qui rentabilise encore plus votre investissement locatif

Complet et permettant un certain bénéfice sur le long terme, un investissement locatif constitue la meilleure alternative et vaut largement plus que l’épargne bancaire, l’assurance vie ou encore l’investissement en bourse. 

La protection d’un investissement locatif 

Enfin, la réussite de votre investissement locatif dépend aussi de votre capacité à anticiper les risques liés à votre activité. 

Cela commence par un bon choix de locataire afin que vos loyers soient assurés et partant, que vous soyez capable de rembourser votre prêt immobilier en toutes circonstances. 

Lors de l’étude des dossiers que vos locataires potentiels vont vous présenter, il sera essentiel de bien analyser les données qu’ils vous communiquent à travers leur bulletin de salaire, leur contrat de travail, la situation de leur garant physique… Il s’agit d’autant de paramètres permettant de juger de la fiabilité de vos futurs locataires

La garantie loyers impayés ou GLI constitue également une solution pour assurer la continuité de vos revenus pour peu que vous respectiez la règle du non cumul avec la caution dans le cas d’un étudiant ou un apprenti.  

Elle s’élève entre 2 et 5% du montant de votre loyer et peut encore s’accompagner d’autres garanties complémentaires telles que la garantie vacance locative, la garantie détériorations, la protection juridique… 

Enfin, le recours aux services d’un conseil en investissements immobiliers peut aussi limiter les risques liés à votre démarche d’investissement locatif.  

Toute ceci pour dire qu’un investissement locatif peut se réussir haut la main avec le respect de quelques principes faciles à mettre en œuvre.  

Si ces principes ne vous suffisent pas, les garanties qui entourent votre investissement peuvent encore être diversifiées au maximum et pour les personnes qui ne se donnent pas droit à l’erreur, le recours à des experts dans le domaine se veut être une option ultime. 

Dans ces conditions, un investissement locatif s’apparente automatiquement à un investissement réussi. L’essentiel est de se lancer. 

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