Appartements neufs à Mordelles (35310) : investir dans une commune attractive de la métropole rennaise

Un contexte démographique et économique porteur

Intégrée à Rennes Métropole, Mordelles profite du dynamisme économique de la région tout en cultivant son identité de petite ville à taille humaine. Sa population dépasse désormais les 8 000 habitants, et la commune attire chaque année de nouveaux ménages en quête de proximité avec Rennes sans subir les contraintes urbaines.

L’économie locale repose sur un tissu dense d’entreprises artisanales, de commerces et de services, complété par une zone d’activités qui participe à la vitalité de la ville. L’emploi est également stimulé par la proximité immédiate des pôles d’activité de Rennes Ouest, notamment à Saint-Jacques-de-la-Lande, Bruz et Le Rheu. Ce contexte soutient naturellement la demande en logements, et donc l’investissement locatif.

Les investisseurs ciblés par Mordelles

Mordelles attire une typologie d’investisseurs variée :

• Les investisseurs patrimoniaux, qui recherchent un bien stable à valoriser dans le temps, avec un risque locatif faible ;
• Les investisseurs orientés rendement, séduits par le rapport prix/loyer équilibré et la demande soutenue ;
• Les investisseurs à distance, qui voient dans Mordelles un marché de proximité à Rennes offrant plus de souplesse que la ville centre.

Ces profils partagent le même constat : la métropole rennaise est l’un des bassins les plus solides de l’Ouest, et les communes périphériques comme Mordelles en tirent pleinement profit.

Le marché immobilier neuf à Mordelles : stabilité et potentiel

Les appartements neufs à Mordelles affichent des prix moyens autour de 4 000 € le m², soit un niveau inférieur à celui de Rennes (souvent au-delà de 5 000 €). Ce différentiel permet aux investisseurs d’accéder à des surfaces plus confortables tout en maintenant un bon rendement brut, souvent compris entre 3,5 % et 4,5 %.

Un T2 neuf de 45 m² se négocie autour de 180 000 €, tandis qu’un T3 de 60 m² atteint environ 240 000 €. Les loyers moyens oscillent entre 10 et 12 €/m² selon les prestations. Ce positionnement offre une rentabilité équilibrée, d’autant que la vacance locative y est faible grâce à la proximité de Rennes et à la qualité de vie locale.

Les atouts de Mordelles pour un investissement locatif

Proximité directe de Rennes

Située à seulement 15 km du centre-ville de Rennes, Mordelles bénéficie d’un accès rapide via la départementale D36 et les lignes de bus métropolitains. De nombreux actifs rennais choisissent de s’y installer, privilégiant la tranquillité et les espaces verts tout en restant proches de leur emploi.

Une commune dynamique et bien équipée

La ville dispose de toutes les infrastructures essentielles : établissements scolaires, équipements sportifs et culturels, médiathèque, commerces variés. Cette autonomie renforce l’attractivité résidentielle, tant pour les locataires que pour les futurs acquéreurs.

Un environnement résidentiel recherché

Le tissu urbain de Mordelles se compose de quartiers calmes, de résidences récentes et de maisons individuelles. Les programmes neufs s’y intègrent harmonieusement, souvent dans des environnements arborés ou à proximité du centre-bourg. C’est un cadre idéal pour les familles ou les jeunes actifs en quête de sérénité.

Les quartiers et secteurs à surveiller

Le centre-bourg

Le cœur de ville reste un emplacement privilégié pour l’investissement locatif. Les résidences neuves y offrent une proximité immédiate avec les commerces, les écoles et les transports. Ce secteur garantit une demande locative constante et un bon potentiel de valorisation.

Les abords de la route de Rennes

Les quartiers situés à l’est de Mordelles bénéficient d’une excellente accessibilité vers Rennes et les zones d’emploi. Ces emplacements plaisent particulièrement aux jeunes actifs et aux couples souhaitant réduire leur temps de trajet.

Les zones résidentielles en développement

La commune poursuit son extension maîtrisée à travers de nouveaux quartiers, conçus pour favoriser la mixité et la qualité architecturale. Ces secteurs sont parfaits pour un investissement neuf, grâce à la modernité des logements et aux prestations récentes.

Les avantages de l’immobilier neuf pour investir

• Frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien ;
• Garantie décennale et garanties constructeur : protection sur 10 ans ;
• Faibles charges d’entretien : matériaux modernes et économies d’énergie ;
• Performance énergétique : normes RE 2020 assurant confort et attractivité ;
• Exonération partielle de taxe foncière pendant les deux premières années dans certains cas.

Ces avantages techniques et fiscaux renforcent la rentabilité nette d’un achat dans le neuf, surtout dans une commune où la demande reste soutenue.

Les dispositifs fiscaux et leviers de rentabilité

Située en zone B1, Mordelles est éligible au dispositif Pinel +. Ce cadre fiscal permet d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du bien, en contrepartie d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. L’emplacement et la qualité énergétique du logement constituent des critères clés pour maximiser l’avantage fiscal.

Les investisseurs peuvent aussi envisager le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En proposant un bien meublé à la location, il devient possible d’amortir la valeur du logement et de réduire considérablement la fiscalité sur les loyers perçus. Ce dispositif s’adapte bien aux petites surfaces comme les T1 et T2.

Les perspectives à moyen terme

Le développement maîtrisé de Mordelles, soutenu par Rennes Métropole, contribue à la valorisation progressive du foncier. L’arrivée de nouveaux habitants, la modernisation des équipements publics et la croissance continue du bassin d’emploi rennais garantissent une stabilité du marché immobilier local.

Pour un investisseur, acquérir un appartement neuf à Mordelles, c’est miser sur une commune en pleine ascension : proximité urbaine, qualité de vie, demande locative soutenue et valorisation constante du patrimoine. Le tout dans un cadre serein, au cœur de l’un des territoires les plus porteurs de Bretagne.