Ce que le neuf suisse romand fait autrement

Des opérations qui se comptent en unités

C'est la première chose qui saute aux yeux. Un promoteur vaudois lance rarement une opération de plus de vingt-cinq logements, et le gros de son activité se situe très en dessous. En parcourant les promotions immobilières dans le canton de Vaud d'une agence établie à Lausanne, Yverdon-les-Bains, Nyon et Montreux, on relève des projets de cette taille :

• trois appartements à Cronay
• quatre villas mitoyennes à Servion, cinq aux Cullayes
• six appartements à Prilly, six à La Tour-de-Peilz
• huit appartements à Corsier, neuf à Champagne
• treize logements à Orbe, dix-neuf à Nyon
• vingt-cinq villas et appartements à Bevaix, entre vignoble et lac

Un lecteur habitué aux programmes franciliens reconnaîtra immédiatement l'écart d'échelle. La conséquence pratique est qu'un projet vaudois se commercialise vite et se vend souvent avant la fin du chantier, faute de volume. La notion de dernier lot n'y a pas le même sens qu'en France, où elle désigne le reliquat d'une grande opération. Ici, elle signifie qu'il reste deux ou trois logements sur un total qui n'en comptait que six.

Le village plutôt que la métropole

La deuxième surprise tient à la géographie. Le neuf français se concentre là où la demande est la plus tendue, autour des métropoles et de leurs couronnes. Le catalogue vaudois raconte autre chose. On y trouve Suchy, Cronay, Bavois, Chavornay, Penthaz, Sullens, Provence ou Champagne, autant de communes dont un acheteur étranger n'a jamais entendu parler et qui accueillent pourtant des opérations neuves.

Cette dispersion tient à la structure du canton, fait d'un chapelet de bourgs reliés entre eux plutôt que d'une grande ville entourée de banlieues. Les distances y sont courtes. Une promotion à Sullens est annoncée à quinze minutes d'Yverdon-les-Bains comme de Lausanne, ce qui n'a pas d'équivalent dans un raisonnement français où l'éloignement du centre se paie en temps de trajet.

Il en découle une conséquence contre-intuitive. Chercher du neuf en Suisse romande en filtrant sur les grandes villes revient à ignorer l'essentiel de l'offre.

Quand le neuf passe par un bâtiment ancien

Le mot promotion recouvre là-bas des opérations qu'un promoteur français classerait ailleurs. Une partie des projets consiste à transformer du bâti existant en logements neufs, sans que cela change la catégorie. Une maison paysanne du dix-huitième siècle à Bournens est devenue deux appartements de 4.5 pièces. À Sullens, quatre appartements ont pris place dans une ancienne bâtisse entièrement rénovée au centre du village.

Cette porosité entre construction et réhabilitation s'explique par la rareté du terrain constructible et par des règles d'aménagement qui poussent à densifier l'existant plutôt qu'à étendre les zones à bâtir. Pour un acheteur, la conséquence est concrète. Deux biens présentés côte à côte dans la même rubrique peuvent relever de logiques de chantier très différentes, et il faut le demander plutôt que le déduire.

La villa mitoyenne, produit courant et non exception

Le catalogue vaudois est rempli de villas, mais rarement isolées au milieu d'un terrain. Les opérations portent sur deux à cinq unités et le vocabulaire se décline en villas mitoyennes, jumelles, contiguës, individuelles ou urbaines. Quatre villas mitoyennes à Servion, trois villas contiguës de 5,5 pièces à Suchy, cinq villas individuelles aux Cullayes, deux villas jumelles à Avenches, quatre villas jumelles à Provence.

Cette forme intermédiaire, entre l'immeuble collectif et le pavillon isolé, occupe en Suisse romande une place que le neuf français réserve plutôt à des segments de niche. Elle répond à la même contrainte que la réhabilitation, celle d'un foncier rare qu'il faut densifier sans construire de barres. Un projet comme les cinq villas urbaines de Crissier, annoncées à deux pas de la gare de Renens, illustre bien l'intention, celle de loger en maison à l'intérieur du tissu urbain.

Les surfaces suivent. Les villas de 5,5 pièces relevées au catalogue tournent autour de 135 à 140 m², ce qui situe le produit assez loin de la maison individuelle française moyenne et explique une partie de l'écart de prix.

Aucun prix affiché, et ce que cela change

C'est le contraste le plus brutal avec un catalogue de neuf français, où chaque programme s'accompagne d'un « à partir de » et d'une typologie chiffrée. Les promotions vaudoises n'affichent rien. Ni fourchette, ni prix d'appel, ni grille par typologie. On lit la commune, le nombre de logements, la répartition des pièces, parfois la vue et le calendrier de livraison, jamais le montant.

La conséquence pratique est immédiate. Il devient impossible de comparer deux projets depuis un écran, et le premier contact ne sert pas à négocier mais à obtenir l'information de base. Un acheteur français qui construit son plan de financement avant de prendre contact travaille donc à l'envers de ce que le marché romand permet.

Cette opacité a un pendant utile. Les promoteurs laissent en ligne l'intégralité de leurs opérations passées, marquées comme vendues ou livrées. Bournens, Sullens, Chardonne, Grandson, Cossonay, Prangins, Belmont-sur-Lausanne, Morges, Bavois, Penthaz, Avenches, Yverdon-les-Bains à plusieurs reprises. On n'y trouve pas de prix, mais on y lit un historique d'exécution complet, ce qui renseigne sur la capacité d'un acteur à livrer ce qu'il annonce.

Minergie, un label sans équivalent direct

Les descriptifs romands mentionnent régulièrement Minergie. C'est un label de construction suisse, adopté volontairement par le maître d'ouvrage, centré sur la faible consommation énergétique et le confort intérieur du bâtiment. Une promotion de quinze appartements à Pully a par exemple été réalisée selon ces normes.

Le point important pour un lecteur français est qu'il ne s'agit ni d'une réglementation obligatoire ni d'un équivalent des dispositifs qu'il connaît. Le référentiel est suisse, les critères sont suisses, et aucun mécanisme fiscal français ne s'y rattache. La mention se lit comme un niveau de prestation revendiqué par le promoteur, pas comme une case administrative.

Promoteur, architecte et entreprise générale sous une même enseigne

Le dernier écart tient à l'organisation des acteurs. En France, la promotion, la maîtrise d'œuvre et la réalisation sont le plus souvent portées par des sociétés distinctes. Plusieurs structures romandes réunissent au contraire ces métiers dans un même groupe, avec un pôle immobilier, un pôle architecture et une entreprise générale.

Cette intégration change la nature de l'interlocuteur. Le vendeur du logement appartient au même ensemble que celui qui a dessiné le bâtiment et que celui qui l'a construit, ce qui raccourcit les circuits de décision en cours de chantier. C'est le modèle revendiqué par maillard-immo.ch, dont les six agences couvrent Vaud, Fribourg et Neuchâtel. Le revers de la médaille existe aussi. Un interlocuteur unique signifie moins de contre-pouvoirs, et il reste utile de faire relire un contrat par un tiers.

Ce qu'il faut vérifier avant de comparer

Trois précautions s'imposent avant de mettre côte à côte une opération vaudoise et un programme français.

L'acquisition d'un logement en Suisse par une personne domiciliée à l'étranger est encadrée par la loi fédérale, et le régime dépend du statut de résidence. C'est le premier point à faire vérifier par un professionnel, avant même de s'intéresser à un projet précis. Aucun dispositif fiscal français ne s'applique par ailleurs à un bien situé en Suisse, ce qui rend sans objet toute comparaison de rendement fondée sur les mécanismes hexagonaux.

Reste la question du calendrier. Les petites opérations romandes se réservent tôt et s'annoncent peu, souvent sur les seuls sites des promoteurs plutôt que sur les portails généralistes. Suivre directement les catalogues des acteurs implantés dans le canton reste le moyen le plus fiable de voir passer un projet avant qu'il n'affiche complet.