Budget 2027 : ce qui pourrait changer pour la location meublée (LMNP)
Le budget 2027 proposait de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Les députés ont supprimé cette mesure en séance fin octobre, mais le texte n'est pas définitivement voté. Voici ce qui était prévu, ce qui reste incertain et ce que cela change pour un achat dans le neuf.
Ce que prévoyait le projet de budget 2027
Aujourd'hui, le LMNP au régime réel permet d'amortir le prix du logement (hors terrain) et le mobilier. Cet amortissement se déduit des loyers perçus. Il réduit fortement l'impôt sur ces revenus, parfois jusqu'à l'annuler pendant de longues années. Aucun plafond ne limite cette déduction.
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, proposait dans son article 7 de l'encadrer :
- un amortissement des locaux limité à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
- des seuils plus bas pour les meublés de tourisme : 1,5 % et 5 000 € par an ;
- pour les amortissements déjà mis en report, une utilisation limitée à la moitié du bénéfice imposable restant et sur une durée de 10 ans.
L'objectif affiché : rééquilibrer le marché locatif, encourager la location de longue durée et renforcer l'attractivité du dispositif Jeanbrun, qui permet lui aussi d'amortir mais en location nue.
Proposé, modifié, supprimé : où en est le texte ?
La situation a évolué vite, et elle n'est pas figée. Voici les étapes connues à ce jour :
- 8 octobre 2026 : la commission des finances de l'Assemblée nationale adopte un amendement excluant du plafonnement les meublés loués en résidence principale du locataire, en bail étudiant ou en bail mobilité ;
- 29 et 30 octobre 2026 : en séance publique, les députés adoptent trois amendements identiques qui suppriment le plafonnement de l'amortissement LMNP. Seule la partie de l'article 7 consacrée au prêt à taux zéro est conservée ;
- ensuite : le vote d'ensemble de la partie « recettes » du budget a été repoussé, et son rejet est jugé probable faute de majorité claire.
En pratique, rien n'est voté définitivement. Si l'Assemblée rejette cette partie du budget, le gouvernement peut transmettre au Sénat son texte initial. Le plafonnement pourrait alors réapparaître, être modifié ou abandonné au fil de la navette parlementaire, voire par un autre texte plus tard. Les règles actuelles du LMNP restent donc les seules en vigueur.
Qui serait concerné si une limite revenait ?
Seuls les loueurs au régime réel amortissent leur bien. Le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire, n'était pas visé par la mesure. Deux profils se distinguent.
- Les investisseurs actuels. Le texte initial ne tranchait pas clairement le sort des biens déjà acquis, hormis la règle sur les amortissements en report. Des débats portaient sur une clause protégeant les investissements réalisés avant 2027. C'est un point à surveiller de près.
- Les futurs investisseurs. Ils devraient bâtir leur projet avec un amortissement moindre, donc un impôt potentiellement plus élevé sur les loyers.
Les propriétaires de plusieurs meublés, ou d'un bien à prix élevé, auraient été les plus touchés. Avec un taux limité à 2,5 %, le plafond annuel ne joue qu'à partir d'un certain montant de murs amortissables. Pour un bien moins cher, c'est le taux qui aurait réduit l'avantage.
Ce que cela change pour un achat dans le neuf
Dans le neuf, le prix d'achat est souvent plus élevé que dans l'ancien, et l'amortissement pèse lourd dans la rentabilité calculée après impôt. Un plafonnement toucherait donc directement ce type de projet. Le neuf garde toutefois ses atouts propres : logement aux normes récentes, charges d'énergie maîtrisées, frais de notaire réduits et garanties constructeur.
Tant que le texte n'est pas stabilisé, la prudence consiste à raisonner par scénarios. Simulez votre fiscalité avec les règles actuelles, puis avec un amortissement limité, et vérifiez que le projet tient dans les deux cas. Notre guide du statut LMNP détaille le fonctionnement actuel, et celui de la location meublée rappelle les obligations du loueur.
Les alternatives à regarder
Si l'avantage du LMNP devait se réduire, d'autres pistes méritent un examen :
- le logement locatif intermédiaire (LLI), pensé pour les investisseurs du neuf, avec des loyers encadrés ;
- le dispositif Jeanbrun, fondé sur un amortissement en location nue. Pour un logement neuf, les taux et plafonds sont les suivants :
| Type de location | Taux d’amortissement (%) | Plafond annuel (€) |
| Location intermédiaire | 3,5 | 8 000 |
| Location sociale | 4,5 | 10 000 |
| Location très sociale | 5,5 | 12 000 |
Chaque dispositif a ses contraintes : plafonds de loyer, engagement de location, zonage, profil du locataire. Aucun ne convient à tous. Notre comparatif Pinel et Jeanbrun aide à comprendre la logique de l'amortissement en location nue.
Photo : Max Vakhtbovych / Pexels
Budget 2027 LMNP - Ce qu'il faut retenir
Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il voté ?
Non. Les députés ont supprimé la mesure par amendements fin octobre 2026, mais le budget n'est pas adopté. Le texte doit encore suivre la navette parlementaire, et la mesure pourrait être rétablie ou modifiée.
À partir de quand de nouvelles règles pourraient-elles s'appliquer ?
Le texte initial visait les revenus de 2027, sous réserve de son adoption. Tant que la loi n'est pas publiée au Journal officiel, les règles actuelles continuent de s'appliquer.
Un achat dans le neuf en LMNP est-il remis en cause ?
Pas à ce stade. Il est prudent de simuler votre projet avec les règles actuelles puis avec un amortissement limité, afin de vérifier qu'il reste cohérent dans les deux cas.
Quelles alternatives étudier au LMNP ?
Le LLI et le dispositif Jeanbrun sont les pistes principales pour investir dans le neuf. Chacun impose des conditions de loyer, de durée et de zone à comparer avec votre situation.
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