Revenus fonciers 2021 : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce que les revenus fonciers et comment les calculer ? 

Les revenus fonciers sont les revenus générés par la location de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (logements, locaux commerciaux, terrains, garages etc.). Toutefois, cela ne concerne que le patrimoine non meublé, car les revenus des locations meublées sont à déclarer au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Ce revenu foncier, constitué des loyers, est à indiquer hors charges et ne concerne que les sommes effectivement perçues au titre de l’année civile visée. Les loyers impayés sont donc exclus et, à contrario, les loyers payés en retard au cours de l’année, même s’ils concernent des mois de l’année précédente, doivent être inclus dans la déclaration. 

D’autre part, certaines recettes brutes exceptionnelles seront également à intégrer. On y retrouve, entre autres : 

• Les indemnités d’assurance contre les loyers impayés ou pour se couvrir d’un éventuel sinistre,  

• Les subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour l’amélioration des conditions de l’habitat,

• Les revenus générés par la location d’emplacements publicitaires, 

• La location de toits pour l’installation des antennes de téléphones mobile, 

• Etc… 

Il est cependant à noter que les dépôts de garantie encaissés à l’entrée du locataire ne sont pas à déclarer dans un premier temps. Ils ne feront l’objet d’une déclaration que s’ils sont utilisés en tout ou partie à la sortie du locataire, afin de couvrir un impayé de loyer ou pour procéder à des travaux de remise en état du logement à la suite de dégradations. 

Le montant du revenu foncier obtenu permettra ensuite de choisir le régime fiscal approprié. 

Le régime du micro-foncier (ou forfaitaire) 

Ce régime s’appliquera dès lors que le revenu foncier de l’ensemble du foyer fiscal n’excède pas 15 000 € par an. Cependant, tout le monde ne peut pas recourir à ce régime. En effet, sont exclus les propriétaires d’un monument historique, d’un bien immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou d’un bien immobilier pour lequel vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien classique ou recentré, Robien ZRR classique ou recentré ou encore Borloo-neuf). 

Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié qui permettra l’application d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers hors charges perçus. Dans ce cas, il sera donc impossible de déduire des travaux et autres charges réglées au cours de l’année. Les 70% restants seront ensuite ajoutés aux autres revenus. 

Dans le cadre du régime micro foncier, il est à noter que le résultat foncier sera toujours excédentaire. 

Recourir à ce régime peut cependant s’avérer désavantageux dans le cas où les charges supportées au titre de l’année déclarée sont supérieures à 30% du revenu foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut faire le choix d’appliquer le régime réel pour défalquer les charges réellement supportées.  

Ce choix n’est toutefois pas à faire sans y avoir sérieusement songé au préalable, car dès lors que vous optez pour le régime du réel, vous y êtes tenus pendant trois ans. Il convient donc d’anticiper les charges et travaux à venir afin de déterminer si ce choix est réellement judicieux. 

En bref : 

• Régime applicable seulement pour si le revenu foncier est inférieur à 15 000 €.

• Formalités simplifiées.

• Abattement de 30% sur le revenu foncier.

• Possibilité de faire tout de même appel au régime réel, suivi toutefois d’une obligation de déclarer au réel pendant les trois années qui suivent.

Le régime réel 

Ce régime s’applique automatiquement pour les revenus fonciers excédant 15 000 €. Il a également été vu précédemment qu’il pouvait s’appliquer pour les revenus inférieurs à 15 000 € dans le cas où les charges excéderaient l’abattement des 30%. 

Applicable pour une durée minimale de 3 ans, il permet la déclaration de l’ensemble des frais et charges reconnues par l’administration fiscale. On retrouve donc : 

• Les charges inhérentes aux travaux de réparation et d’amélioration de l’habitat (retrouvez une liste exhaustive des charges déductibles et des dépenses de travaux) 

• Les intérêts d’emprunt,  

• Les sommes récupérables sur les charges de copropriété,

• L’assurance propriétaire non-occupant, contre les loyers impayés ou la vacance locative,

• Les frais de gérance lorsque le bien est administré par un professionnel,

• Les impôts (taxe foncière, contribution sur les revenus locatifs…),

• Les charges locatives non récupérées sur le locataire en cas d’impayé ou de vacance locative. 

Contrairement au régime du micro foncier, le résultat foncier dans le régime réel peut être excédentaire ou déficitaire. 

En bref : 

• Le régime réel est obligatoire si le revenu foncier excède 15 000 €.

• Il s’appliquera obligatoirement sur les trois années suivantes. 

• Possibilité de déduire les charges réellement supportées selon une liste exhaustive. 

Le résultat foncier 

Le résultat foncier s’obtient en déduisant les charges du revenu foncier. 

S’il est excédentaire, il viendra s’ajouter au revenu brut global du foyer. 

A contrario, lorsque le résultat foncier est déficitaire, c’est-à-dire que le montant des charges est supérieur aux revenus générés, il viendra en déduction du revenu brut global du foyer, mais uniquement dans la limite de 10 700 € par an. 

Si le déficit est supérieur à ce montant, le solde sera reporté sur les 10 années suivantes, mais uniquement sur les revenus fonciers. Dans le cas où le déficit foncier est supérieur à l’ensemble des revenus du foyer, le déficit global (différence entre le déficit foncier et l’ensemble des revenus du foyer) sera reporté sur les 6 années suivantes. 

Toutefois, si ce déficit résulte des intérêts d’emprunt, ces derniers devront obligatoirement venir en déduction du revenu foncier uniquement, tandis que les autres charges s’imputeront normalement sur le revenu brut global. 

Attention, pour bénéficier de ce report de déficit foncier, il faut poursuivre la location du bien pendant les trois années qui suivent. 

En bref : 

• Le résultat foncier est la différence entre le revenu foncier et les charges déduites. 

• S’il est excédentaire, il viendra en sus du revenu brut global.

• S’il déficitaire, il viendra en déduction du revenu brut global dans un maximum de 10 700 €.

• En cas de dépassement des 10 700 €, le surplus sera reporté sur les 10 années suivantes. 

• Lorsque le déficit foncier > revenu global du foyer, la différence est reportée sur les 6 années suivantes. 

• Si le déficit est causé par les intérêts d’emprunts, ces derniers ne viendront en déduction que du revenu foncier, au contraire des autres charges qui s’imputeront sur le revenu global. 

• Pour bénéficier du report du déficit, il faut continuer de louer le bien les trois années qui suivent. 

Quel formulaire Cerfa ? 

• N°2042  

La déclaration des revenus, qu’ils soient fonciers ou non, doit se faire via le formulaire Cerfa n°2042.  

Il est également utilisé dans le cadre du micro-foncier (ou forfaitaire), régime d’imposition aux formalités simplifiées, où le montant du revenu foncier est à inscrire directement dans la 4ème partie « Revenus fonciers », case 4BE. 

• N° 2044 

Ce formulaire est utilisé dans les cas suivants : 

- Lorsque vous optez pour le régime réel, car votre revenu foncier est supérieur à 15 000 €. 

- Lorsque vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier (conformément aux cas énumérés dans la partie afférente).

- Lorsque vous rentrez dans le cadre du micro-foncier, mais que vous optez délibérément pour le régime réel.

• N°2044S (ou spéciale) 

Il s’agit d’un formulaire qui s’applique dans les situations suivantes : 

- Lors de la perception de revenus provenant de la location de logement neufs ou assimilés pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (dispositif « Borloo neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou rentré », « Besson neuf » ou « Périssol »), ou ayant ouvert droit au bénéfice d’une déduction spécifique prévue dans le cadre de la réduction d’impôt « Scellier intermédiaire » ou « Scellier ZRR ». 

- Lorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble dit spécial : monuments historiques et assimilés ou immeubles détenus en nue-propriété.  

- Lorsque vous êtes propriétaire de parts de SCPI pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement : dispositif « Robien SCPI » ou « Borloo SCPI ». 

Même si vous devez souscrire au formulaire n°2044 ou n°2044S, le résultat sera à reporter sur le formulaire n°2042 de déclaration des revenus classique. 

Vous avez investi en 2020 ? 

Si vous avez réalisé un investissement dans l’immobilier locatif résidentiel en 2020, dans l’optique de louer selon le dispositif Pinel, Duflot, Scellier ou Denormandie ancien, vous devrez joindre à votre déclaration sur les revenus n°2042, et votre formulaire n°2044 ou 2044S, le formulaire Cerfa n°2044EB. 

En effet ces trois formulaires sont nécessaires pour bénéficier de la réduction d’impôt sur l’année 2020. 

Le formulaire n°2044EB a pour but de présenter les caractéristiques du bien ainsi que la durée d’engagement de location. Il ne sera cependant à fournir que la première année de déclaration. 

Quid des sociétés civiles immobilières (SCI) ?  

Nous parlerons ici des SCI de gestion qui gèrent un patrimoine immobilier qu’elles louent nu. En effet, si une SCI propose en location des bien meublés, elle sera soumise d’office à l’impôt sur les sociétés. 

Une SCI de gestion de logements nus doit déclarer ses revenus et ses charges via le formulaire Cerfa n° 2072, mais ce n’est pas elle qui sera directement assujettie à l’impôt. Ce sont les associés qui devront s’en acquitter lors de leur propre déclaration sur les revenus. 

Pour cela, il conviendra de déterminer le revenu foncier excédentaire ou déficitaire qui sera à reporter sur la déclaration de chaque associé à hauteur de leur quote-part dans la société. 

De là, les mêmes règles sus énoncées s’appliquent : l’associé peut choisir d’opter pour le micro-foncier s’il est éligible, ou, dans le cas contraire, opter pour le régime réel en joignant à sa déclaration de revenus le formulaire Cerfa adéquat. 

En bref : 

• La SCI devra déclarer ses résultats via le Cerfa n°2072.

• La SCI en elle-même n’est pas soumise à l’impôt sur les revenus fonciers. 

• Ce sont les associés qui devront s’en acquitter à hauteur de leur quote-part, lors de leur propre déclaration sur les revenus. 

• Les mêmes règles de fiscalité s’appliquent.

Dates limite de déclaration 

La date limite pour procéder à sa déclaration d’impôt diffère en fonction de son mode de transmission. 

Bien qu’étant théoriquement rendue obligatoire par Internet depuis 2019, le fisc tolère encore les déclarations papier pour les personnes entrant dans une des catégories suivantes : 

• Celles qui n’ont pas un accès à Internet dans leur résidence principale, 

• Celles qui vivent dans une zone dite « blanche », c’est-à-dire qui n’ont pas d’accès à un service mobile (dispensés jusqu’en 2024),

• Celles qui procèdent à leur première déclaration de revenu et qui n’ont pas encore reçu par voie postale leurs identifiants de déclaration d’impôts en ligne. 

Dans ce cas, la déclaration doit être déposée avant le jeudi 20 mai 2021, 23h59, sans exception. 

Pour les personnes procédant à leur déclaration via Internet, la date limite varie en fonction du département :  

• 01 au 19 : mercredi 26 mai 2021 à 23h59 

• 20 au 54 (y compris le 2A et le 2B) : mardi 1er juin 2021 à 23h59 

• 55 au 974/976 :  mardi 8 juin 2021 à 23h59 

• Non-résidents : mercredi 26 mai 2021 à 23h59