Refonte du « Louer abordable » en « Loc’Avantages » : qu’est-ce qui change ?

Les nouveautés de « Loc’Avantages » 

La loi de Finances pour 2022 est venue proroger et dépoussiérer le dispositif Cosse, aussi connu sous le nom de « Louer abordable ». Il offrait une déduction fiscale aux investisseurs qui s’engageaient à mettre à disposition leur logement pour des personnes à faibles revenus, moyennant un loyer réglementé. 

La déduction fiscale devient une réduction 

Les propriétaires qui ont souscrit à l’ancienne mouture voyaient s’appliquer un abattement de 30 à 85 % sur leurs revenus locatifs, en fonction de la convention signée. Eh bien, c’est fini ! Le Loc’Avantages offre désormais une réduction fiscale, jugée plus juste, qui ne pourra excéder 10 000 €, selon le plafond actuel des niches fiscales. Attention donc si vous cumulez plusieurs dispositifs de défiscalisation. 

Comme pour le « Louer abordable », la réduction d’impôt va varier en fonction de l'accord convenu avec l’Anah, à savoir :  

• 15 % des recettes brutes pour les logements du secteur intermédiaire, porté à 20 % en cas d’intermédiation locative ;  
• 35 % pour le secteur social, porté à 40 % en cas d’intermédiation locative,   
• Et 65 % pour les locations du secteur très social et uniquement pour les intermédiations locatives.  

Pour rappel, on parle d’intermédiation locative lorsque vous décidez de passer par un tiers comme une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’État. 

La fin des zones 

Le « Louer abordable » fonctionnait avec le système des zones, comme ce peut être le cas du Pinel par exemple. L’avantage fiscal différait alors selon la localisation de votre logement. Plus la zone était tendue, plus la déduction était élevée. 

Emmanuelle Wargon a décidé d’en finir avec ce schéma, afin de redynamiser le dispositif et d’inciter les investisseurs à y recourir, quelle que soit la commune dans laquelle se trouve leur bien. 

La revalorisation des plafonds  

Pour être éligible à ce dispositif, il fallait respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire. 

Le fonctionnement de « Loc’Avantages » restera similaire, mais les plafonds vont être revus. Un décret à paraître doit préciser la limite de revenus à ne pas franchir par le futur occupant, en fonction de l’emplacement du logement et du type de convention signé avec l’Anah. 

Le plafond de loyer, quant à lui, sera tributaire d’une nouvelle cartographie à l’échelle communale. 

Pour avoir une idée des plafonds qui s’appliqueront à votre logement, vous pouvez utiliser le simulateur de l’Anah prévu à cet effet : https://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/locavantages/simuler-votre-projet/  

Une durée de convention unique 

Le « Louer abordable » qui permettait de s’engager pour 6 ans, ou 9 ans si le propriétaire décidait de financer des travaux de rénovation par le biais du dispositif. « Loc’Avantages » ne donne plus le choix et impose une durée de convention à 6 ans, quel que soit le cas de figure. 

Comment bénéficier du nouveau dispositif ? 

Les conditions à respecter 

Vous êtes intéressé par cette nouvelle version du « Louer abordable » ? Pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux, il vous faudra obéir à un certain nombre d’obligations : 

• Signer une convention avec l’Anah, qui vous engage à louer votre logement, meublé ou non, sur 6 ans ; 
• Respecter le plafond de loyer qui va varier en fonction de la nature de votre convention (intermédiaire, social ou très social, aussi appelées Loc1, Loc2 ou Loc3) ; 
• Louer votre bien à un locataire qui possède des revenus inférieurs à la limite imposée par le dispositif, en fonction de votre cas de figure ;  
• Ne pas louer à un membre de votre famille ;  
• Votre logement ne doit pas être considéré comme une passoire thermique, c’est-à-dire d’être classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). 

La prise d’effet 

La plateforme de l’Anah permettant de déposer sa demande pour bénéficier du « Loc’Avantages » sera disponible dès le 1er avril 2022. Si vous avez signé un bail à compter du 1er janvier de cette année, vous pourrez tout à fait y être éligible, et une rétroactivité pour le calcul de la réduction d’impôt s’appliquera.  

Attention, c’est l’ancien dispositif qui s’imposera si vous signez votre convention avec l’Anah avant le 28 février 2022. Pour être certain de bénéficier du « Loc’Avantages », il est nécessaire de le faire à compter du 1er mars.  

Les délais à respecter pour déposer sa demande sont les suivants :  

• Avant le 1er mai 2022 pour les baux signés avant le 1er mars 2022 ; 
• Dans les deux mois suivant la signature pour les baux signés après le 1er mars 2022.