Pourquoi le régime LMNP séduit autant les investisseurs immobiliers ?

L’investissement immobilier est un placement très populaire pour développer son patrimoine. La popularité de l’immobilier s’explique pour plusieurs raisons. Il s’agit d’un investissement perçu comme concret, l’immobilier parle à tout le monde. Les investisseurs sont donc beaucoup plus à l’aise avec ce placement qu’ils ne le seraient avec des actions d’entreprises cotées en bourse ou des fonds d’investissement.

Aussi, l’immobilier est jugé moins risqué que les actions, ce qui est réellement le cas puisque les prix de l’immobilier connaissent des fluctuations moins importantes que les actions, tout en affichant de bonnes performances sur le long terme.

Enfin, l’immobilier bénéficie d’un autre avantage clé : les investisseurs peuvent solliciter un crédit auprès de leur banque pour financer l’achat de tout ou partie du bien immobilier locatif. Ce dernier point est un atout de taille pour les investisseurs ne disposant pas d’un capital de départ important.

Une multitude de statuts et d’option fiscale pour l’imposition des revenus locatifs

En pratique, l’investissement immobilier est loin d’être une activité simple. Au-delà de la recherche du bien, des éventuels travaux de mise en conformité et de rénovation, et de la gestion du bail, il se pose également la question du mode de déclaration des revenus locatifs.

Les investisseurs immobiliers peuvent déclarer leur loyer de différentes façons, en nom propre ou via une société, généralement une société civile immobilière (SCI).

Si l’on se concentre sur le cas de la location en nom propre, là encore, l’investisseur se voit confronté à plusieurs possibilités. Il peut louer le bien meublé ou non meublé (location nue). Dans les 2 cas, le bailleur peut opter pour un régime forfaitaire ou au réel (déduire les frais réels résultant de l’activité de location).

Du côté du régime en meublé, il existe encore 2 possibilités : opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Les investisseurs immobiliers plébiscitent largement la seconde option. Nous allons voir quels sont les avantages d’investir en LMNP. Les informations délivrées ici s'appuient sur le guide pour investir en LMNP du site Avenuedesinvestisseurs.fr.

Investir en LMNP : quels avantages ?

Comme son nom l’indique, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) implique que le bailleur doit meubler le bien. À première vue, ce statut n’apparaît donc pas comme le plus intéressant car meubler le bien est perçu comme une contrainte supplémentaire à gérer pour le bailleur. Cela est d’autant plus vrai quand on sait que le logement doit être équipé d’une série d’accessoires (fourchettes, balai, couette, etc.) sans qu’il n’en manque aucun sous peine de voir le logement requalifié en location non meublé. Une situation que les loueurs en meublé veulent à tout prix éviter car le statut LMNP offre un cadre fiscal et comptable très intéressant !

L’imposition des revenus locatifs d’une location meublé non professionnel peut se faire en optant pour un abattement forfaitaire ou bien en déclarant les dépenses réellement engagées pour le bien (régime réel). L’abattement forfaitaire est de 50 % pour les locations meublées, ce qui est plus intéressant que l’abattement de 30 % applicable sur les revenus d’une location nue. Mais le régime de déclaration au régime réel est encore plus avantageux.

En optant pour le régime réel, le bailleur peut déduire un grand nombre d’éléments du revenu imposable :

  • les frais d’agence immobilière,

  • les frais de publicité (petites annonces sur internet, etc.),

  • les frais de notaire,

  • les diverses charges et travaux de rénovation du bien,

  • les diverses taxes (dont la taxe foncière),

  • les frais de comptabilité,

  • les intérêts d’emprunt,

  • etc.

À cette liste, il convient d’ajouter un dernier élément déductible qui est loin d’être anecdotique : le propriétaire a la possibilité d’amortir la valeur du bâti. Pour rappel, la valeur d’un bien immobilier se décompose en 2 parties :

  • la valeur du foncier (elle dépend énormément de l’emplacement du bien),

  • et la valeur du bâti.

Le point intéressant concernant l’amortissement du bâti est qu’il s’agit d’une déduction comptable à laquelle ne correspond aucun décaissement d’argent (contrairement aux autres frais engagés pour la location du bien).

L’ensemble des éléments déductibles cités ci-dessus vient minorer le résultat imposable. De fait, les investisseurs parviennent à drastiquement réduire l’imposition des revenus locatifs.

Le traitement fiscal des plus-values

En principe, lorsqu’un investisseur immobilier amortit (sur le plan comptable) la valeur du bâti, au moment de la revente la plus-value est calculée en se basant sur la valeur amortie du bien. Cela est vrai en location meublé professionnel (LMP) et pour les biens loués via une SCI. Mais le statut LMNP fait exception à la règle et c’est une vraie niche fiscale.

Ainsi, l’investisseur peut amortir la valeur du bâti, mais au moment de la revente, c’est le prix d’acquisition et non la valeur amortie qui est retenu pour calculer la plus-value ! Il s’agit là d’un avantage considérable dont certains s’étonnent qu’il perdure. Toujours est-il que ce régime fiscal est en place depuis des années et que de nombreux investisseurs en tirent un avantage certain.

Vous l’avez compris, le statut LMNP offre un cadre fiscal et comptable très avantageux, aussi bien pour minorer les revenus locatifs imposables et la plus-value taxable à la revente. Le succès de ce statut ne doit donc rien au hasard. Notez toutefois que la gestion d’un bien déclaré en LMNP requiert une comptabilité rigoureuse. Les investisseurs ont intérêt à se faire accompagner d’un comptable pour gérer la déclaration des revenus locatifs d’une location meublée non professionnelle au régime réel. D’autant plus que les frais comptables sont aussi déductibles du revenu imposable.

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