Loi Malraux 2025 : réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ancien

Un dispositif né pour protéger le patrimoine historique

Créée en 1962 par André Malraux, la loi éponyme a pour objectif de sauvegarder les quartiers anciens en permettant aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents s’ils s’engagent dans des travaux de restauration. Aujourd’hui, la loi Malraux 2025 s’enrichit d’une nouvelle dimension écologique, tout en conservant sa vocation patrimoniale.

Comment fonctionne la loi Malraux en 2025 ?

Le principe est simple : vous investissez dans un bien immobilier ancien situé dans une zone protégée, réalisez des travaux de rénovation encadrés et bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 35 % sur le montant de ces travaux. En contrepartie, vous vous engagez à mettre le bien en location pendant 9 ans au minimum.

Deux niveaux de réduction selon la zone

• 25 % dans les SPR avec PVAP, quartiers anciens dégradés, NPNRU
• 35 % dans les SPR avec PSMV ou programme déclaré d’utilité publique

Un bonus écologique intégré au dispositif

Depuis 2024, les travaux réalisés dans le cadre du dispositif Malraux doivent permettre d’atteindre une performance énergétique minimale équivalente à un DPE classé C. Un bonus écologique permet ainsi d’atteindre les 35 % de réduction d’impôt si le niveau de rénovation énergétique est élevé (type BBC rénovation).

Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif

Conditions liées au bien

Le bien doit être situé dans une zone classée (SPR, PSMV, PVAP), faire l’objet d’un permis de construire, d’une autorisation spéciale de travaux (ASP), et les travaux doivent être suivis par l’architecte des Bâtiments de France.

Conditions liées à la location

• Location nue pendant 9 ans minimum
• Location à une personne extérieure au foyer fiscal (hors cas de perte d’autonomie)
• Mise en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux

Conditions liées à l’investissement

Il est possible d’investir via une SCI à l’IR, mais pas via démembrement de propriété. La réduction d’impôt est proportionnelle aux parts détenues par chaque associé.

Un calcul simple mais encadré

La réduction d’impôt s’applique sur les dépenses de travaux engagées, plafonnées à 500 000 € sur 4 ans. Exemple :

• Travaux : 175 000 €
• Taux de réduction : 35 %
• Gain fiscal annuel : 15 312 €, soit 61 248 € sur 4 ans

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

• Défiscalisation importante hors plafond des niches fiscales
• Revenus fonciers potentiels via la location
• Plus-value à la revente grâce à la localisation et la qualité de la rénovation
• Sorties anticipées possibles en cas de décès, invalidité, chômage, surendettement

Travaux éligibles à la loi Malraux 2025

• Réfection des toitures et façades
• Isolation thermique, chauffage, ventilation
• Accessibilité PMR
• Transformation de locaux en logements
• Démolitions validées par l’ABF

Un accompagnement professionnel recommandé

Le montage d’un projet Malraux est complexe. Il est fortement conseillé de s’entourer de conseillers en gestion de patrimoine, bureaux d’étude thermique et experts en droit immobilier pour optimiser le projet, garantir sa conformité, et éviter toute remise en cause des avantages fiscaux.