Pinel vs Jeanbrun : quelle différence pour investir dans l’immobilier locatif ?
La loi Pinel, pilier de l’investissement locatif pendant près de dix ans, a définitivement pris fin fin 2024. Pour lui succéder, le dispositif Jeanbrun, porté par Vincent Jeanbrun, s’impose comme le nouveau cadre de référence à partir de 2026. Cette page propose une comparaison claire entre Pinel et Jeanbrun, afin de comprendre ce qui change réellement pour les investisseurs et comment évolue la logique de l’investissement locatif en France.
- Pourquoi comparer Pinel et Jeanbrun ?
- Loi Pinel : rappel du fonctionnement
- Jeanbrun : une approche radicalement différente
- Pinel vs Jeanbrun : tableau comparatif
- Ce que Jeanbrun change concrètement pour les investisseurs
- Un impact différent sur le choix des biens
- Pinel vs Jeanbrun : quel dispositif pour quel profil ?
- Conclusion : Jeanbrun, plus qu’un successeur du Pinel
Pourquoi comparer Pinel et Jeanbrun ?
Pendant près de dix ans, la loi Pinel a structuré l’investissement locatif dans le neuf en France. Sa disparition a laissé de nombreux investisseurs sans repère, dans un contexte pourtant marqué par une pénurie de logements locatifs.
La réforme Jeanbrun n’a pas vocation à être un simple « Pinel bis ». Elle marque une évolution profonde de la philosophie fiscale et patrimoniale de l’investissement immobilier. Comparer les deux dispositifs permet donc de comprendre ce qui change réellement pour les investisseurs.
Loi Pinel : rappel du fonctionnement
La loi Pinel reposait sur un principe de réduction d’impôt directe, calculée en fonction du prix du logement et de la durée d’engagement de location. En contrepartie, l’investisseur devait respecter des plafonds de loyers, des plafonds de ressources pour les locataires et investir dans des zones géographiques définies par l’État.
Si le dispositif a permis de soutenir la construction de logements neufs, il a aussi été critiqué pour son coût budgétaire et son effet inflationniste sur les prix de vente dans certaines zones.
Jeanbrun : une approche radicalement différente
Le dispositif Jeanbrun, intégré au budget 2026, repose sur une logique patrimoniale et comptable, et non plus sur une réduction d’impôt ponctuelle. Il introduit l’amortissement du logement en location vide, mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée.
L’objectif est clair : encourager les investisseurs à conserver leur bien sur le long terme, à investir dans des projets économiquement cohérents et à produire du logement locatif abordable.
Pinel vs Jeanbrun : tableau comparatif
| Critères | Loi Pinel | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt directe | Amortissement du bien |
| Type de location | Location vide | Location vide uniquement |
| Biens éligibles | Logements neufs | Neuf et ancien avec rénovation lourde |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 | Pas de zonage |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Logique d’investissement | Défiscalisation | Patrimoniale long terme |
Ce que Jeanbrun change concrètement pour les investisseurs
Avec la loi Pinel, l’avantage fiscal était concentré sur les premières années. Une fois la réduction d’impôt terminée, de nombreux investisseurs se retrouvaient avec un bien peu rentable, parfois difficile à revendre.
Le dispositif Jeanbrun modifie cette logique. L’avantage fiscal est étalé dans le temps, via l’amortissement, et dépend directement de la détention du bien et de ses revenus locatifs. Cette approche favorise une stratégie de long terme, moins dépendante des cycles fiscaux.
Un impact différent sur le choix des biens
Le zonage Pinel a longtemps orienté les investissements vers certaines zones, parfois au détriment de la réalité du marché local. Avec Jeanbrun, l’absence de zonage redonne toute son importance à l’analyse immobilière : bassin d’emploi, demande locative, prix d’achat, tension du marché.
Cette liberté accrue implique cependant une plus grande responsabilité pour l’investisseur, qui ne peut plus s’appuyer uniquement sur un cadre administratif pour sécuriser son projet.
Pinel vs Jeanbrun : quel dispositif pour quel profil ?
La loi Pinel convenait principalement aux investisseurs recherchant une réduction d’impôt immédiate, parfois au détriment de la rentabilité intrinsèque du bien.
Le dispositif Jeanbrun s’adresse davantage à des investisseurs prêts à :
- raisonner sur le long terme,
- accepter des loyers encadrés,
- privilégier la cohérence économique du projet,
- intégrer la fiscalité dans une stratégie patrimoniale globale.
Conclusion : Jeanbrun, plus qu’un successeur du Pinel
Comparer Pinel vs Jeanbrun, c’est comparer deux visions de l’investissement locatif. L’une reposait sur la défiscalisation directe, l’autre s’inscrit dans une logique patrimoniale plus mature, fondée sur l’amortissement et la durée.
La loi Jeanbrun ne remplace pas seulement le Pinel : elle redéfinit les règles du jeu pour l’investissement locatif des prochaines années.
👉 Pour aller plus loin :
Parrainez vos proches et faites-les bénéficier de l’expertise et de l’accompagnement INC. Avis de faisabilité gratuit et immédiat pour leur projet immobilier.
Je parraine
