Dispositif Jeanbrun (loi Jeanbrun) : analyse complète du nouveau cadre de l’investissement locatif en 2026

Pourquoi le dispositif Jeanbrun a été créé

Depuis plusieurs années, l’investissement locatif privé s’est progressivement grippé. La fin annoncée puis effective du Pinel, la hausse des taux d’intérêt et l’augmentation des coûts de construction ont conduit de nombreux ménages à reporter ou abandonner leurs projets.

« L’investissement locatif privé est un pilier indispensable de la politique du logement, complémentaire du logement social. »
— Extrait de la communication gouvernementale autour du Budget 2026

Face à cette situation, le gouvernement a souhaité proposer une réponse structurelle, avec un double objectif clairement assumé :

• réengager les investisseurs particuliers dans la production de logements locatifs,
• augmenter rapidement l’offre disponible, notamment dans les zones en tension.

Un dispositif d’investissement ciblé, pas un statut universel

Contrairement à certaines annonces initiales, le dispositif Jeanbrun ne crée pas un statut général du bailleur privé. Il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif encadré, comparable dans son principe aux dispositifs Robien, Scellier ou Pinel.

Il s’adresse exclusivement aux particuliers investissant à partir de 2026 dans des logements répondant à des critères précis.

Biens éligibles JEANBRUN

• appartements situés dans des immeubles collectifs
• logements neufs ou acquis en VEFA
• logements anciens faisant l’objet de travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition

Biens exclus JEANBRUN

• maisons individuelles

• biens acquis avant 2026

• location meublée (LMNP / LMP)

• ancien sans rénovation significative

Une liberté géographique retrouvée… mais exigeante

L’une des évolutions les plus marquantes de la loi Jeanbrun est la suppression du zonage. Contrairement au Pinel, le dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire français.

Cette liberté redonne un rôle central à l’analyse immobilière : potentiel locatif, bassin d’emploi, cohérence du prix au m². L’avantage fiscal ne remplace pas la qualité intrinsèque du projet, il l’accompagne.

Le cœur du dispositif : l’amortissement en location nue

La véritable nouveauté du dispositif Jeanbrun réside dans l’introduction de l’amortissement fiscal pour la location vide, jusque-là réservé à la location meublée.

Principe général de l'amortissement Jeanbrun

• 80 % du prix du bien est amortissable
• 20 % correspondent à la valeur du terrain (non amortissable)
• chaque année, une fraction de cette valeur est déduite des loyers perçus

Ce mécanisme permet de réduire fortement, voire d’annuler, le revenu foncier imposable pendant la durée d’engagement.

Taux d’amortissement prévus par la loi Jeanbrun

Des plafonds annuels sont prévus, compris entre 8 000 € et 12 000 € par foyer fiscal selon le niveau de loyer.

Exemple concret d’un investissement en dispositif Jeanbrun

Prenons le cas d’un couple qui acquiert en 2026 un appartement neuf pour 250 000 €, loué en respectant un plafond de loyer intermédiaire.

Calcul de l’amortissement :

• base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
• taux d’amortissement : 3,5 %
• amortissement annuel : 7 000 €
• amortissement total sur 9 ans : 63 000 €

Impact fiscal estimé (selon la TMI)

Une orientation assumée vers le logement abordable

L’accès à l’amortissement est conditionné au respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, inspirés du dispositif Loc’Avantages. Trois niveaux de loyers sont proposés, avec des loyers inférieurs au marché de 15 %, 30 % ou 45 %.

Ce choix traduit une volonté claire : soutenir les classes moyennes et modestes tout en offrant aux investisseurs un cadre fiscal incitatif.

À noter toutefois une contrainte importante : le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré.

Déficit foncier et amortissement : une mécanique complémentaire

Le dispositif Jeanbrun intègre également le déficit foncier, notamment dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. L’imputation sur le revenu global reste possible dans les limites prévues par les textes, avec un plafond pouvant atteindre 21 400 € par an dans certains cas.

Cette combinaison amortissement + déficit foncier constitue l’un des leviers fiscaux majeurs du dispositif.

La question sensible de la plus-value

Contrairement au régime LMNP tel qu’il existait auparavant, la loi Jeanbrun prévoit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.

Ce point est clairement posé dans les textes actuels. Il impose donc une approche patrimoniale de long terme, intégrant l’ensemble du cycle de vie de l’investissement.

Quels impacts attendus à l’échelle du marché ?

Au-delà de l’investisseur individuel, le dispositif Jeanbrun poursuit un objectif macroéconomique affirmé. Le gouvernement estime que cette réforme pourrait permettre la création d’environ 50 000 logements locatifs supplémentaires par an, en soutenant à la fois la construction neuve et la rénovation lourde de l’ancien.

Le dispositif Jeanbrun, un changement de logique pour l’investissement locatif

Le dispositif Jeanbrun, ou loi Jeanbrun, ne se contente pas de remplacer le Pinel. Il marque une évolution plus mature de l’investissement locatif, fondée sur l’amortissement, la durée et la cohérence économique des projets.

Pour les investisseurs capables de s’engager sur le long terme et d’accepter des contreparties sociales, il constitue un nouveau cadre de référence pour investir dans l’immobilier locatif à partir de 2026.