Jeanbrun : la nouvelle loi qui pourrait remplacer la loi Pinel

Fin de la loi Pinel : un tournant pour l’investissement locatif

La disparition définitive de la loi Pinel au 31 décembre 2024 a marqué la fin d’un cycle pour l’investissement locatif en France. Pendant près de dix ans, ce dispositif a structuré une grande partie du marché du logement neuf destiné à la location, en offrant une réduction d’impôt en contrepartie de loyers plafonnés et d’un engagement de durée.

Si le Pinel a permis la construction de nombreux logements, il a aussi montré ses limites : coût élevé pour les finances publiques, inflation des prix du neuf dans certaines zones et dépendance excessive à l’avantage fiscal. Sa suppression a donc laissé un vide important, tant pour les investisseurs que pour les professionnels du logement.

Pourquoi une nouvelle loi est devenue nécessaire

La fin du Pinel est intervenue dans un contexte particulièrement délicat. La production de logements neufs a fortement ralenti, les coûts de construction ont augmenté et les investisseurs particuliers se sont montrés plus prudents. Dans le même temps, la demande locative est restée soutenue, accentuant la tension sur le marché et la difficulté d’accès au logement, notamment pour les classes moyennes.

Face à cette situation, le gouvernement a affiché une volonté claire : réengager les investisseurs privés dans la production de logements locatifs, tout en corrigeant les excès observés avec les anciens dispositifs de défiscalisation.

Jeanbrun : une réforme pensée comme une rupture avec le Pinel

La réforme aujourd’hui associée au nom de Vincent Jeanbrun ne se présente pas comme un simple « Pinel bis ». Elle repose sur une philosophie différente, plus patrimoniale et moins axée sur la réduction d’impôt immédiate.

L’objectif affiché est de sortir d’une logique de défiscalisation jugée artificielle, pour proposer un cadre fiscal plus cohérent avec la réalité économique d’un investissement immobilier. Il ne s’agit plus d’acheter avant tout pour défiscaliser, mais d’investir dans un logement rentable, bien situé et adapté à la demande locale.

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Une nouvelle philosophie fiscale : de la réduction d’impôt à l’amortissement

L’un des changements majeurs envisagés avec la loi Jeanbrun concerne la fiscalité elle-même. Là où le Pinel reposait sur une réduction d’impôt calculée à l’avance, la réforme Jeanbrun introduit une logique fondée sur l’amortissement du logement.

Ce mécanisme permet de tenir compte de l’usure du bien dans le temps et de réduire la base imposable des loyers perçus, année après année. La fiscalité devient ainsi plus progressive et plus étalée, incitant les investisseurs à conserver leur bien sur le long terme plutôt qu’à arbitrer dès la fin de l’engagement fiscal.

Une éligibilité élargie, mais plus exigeante

Autre évolution importante par rapport au Pinel : la suppression du zonage strict. La future loi Jeanbrun n’imposerait plus d’investir uniquement dans des zones définies administrativement. L’ensemble du territoire serait potentiellement concerné, à condition que le projet réponde à une demande locative réelle.

Cette liberté accrue implique cependant une responsabilité renforcée pour l’investisseur. Le choix de l’emplacement, du prix d’achat et du potentiel locatif devient central. L’avantage fiscal ne peut plus compenser un mauvais projet immobilier.

Des contreparties sociales toujours présentes

Comme tout dispositif soutenu par l’État, la réforme Jeanbrun s’accompagne de contreparties. L’objectif reste de produire du logement locatif abordable, accessible aux ménages qui ne relèvent pas du logement social mais peinent à se loger dans le parc privé classique.

Cela se traduit par :

• des plafonds de loyers,
• des conditions de ressources pour les locataires,
• un engagement de location sur une durée minimale, généralement longue.

Ces contraintes visent à garantir que l’avantage fiscal bénéficie réellement à la politique du logement.

Jeanbrun vs Pinel : un changement de modèle

Comparer la loi Pinel et la réforme Jeanbrun permet de mieux comprendre l’orientation prise par les pouvoirs publics. Là où le Pinel privilégiait une incitation fiscale immédiate, Jeanbrun s’inscrit dans une logique de détention longue, de rentabilité réelle et de cohérence patrimoniale.

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👉 Pinel vs Jeanbrun : quelles différences pour les investisseurs ?

Ce que les investisseurs doivent retenir

La réforme Jeanbrun marque la fin d’une époque dominée par la défiscalisation « clé en main ». Elle invite les investisseurs à repenser leur stratégie autour de critères plus fondamentaux : qualité du bien, emplacement, demande locative et vision long terme.

Pour ceux qui acceptent cette évolution, le nouveau cadre pourrait offrir une fiscalité plus stable et plus lisible, tout en contribuant à la relance du logement locatif privé.

Conclusion : Jeanbrun, un tournant plus qu’un simple remplacement du Pinel

La loi Jeanbrun ne se contente pas de remplacer la loi Pinel. Elle incarne un changement de paradigme dans la manière d’envisager l’investissement locatif en France. Moins de défiscalisation automatique, plus de logique patrimoniale : tel est le cap fixé par cette réforme.

Pour aller plus loin, retrouver l’ensemble de nos analyses, simulations et comparatifs dans notre dossier dédié :
👉 Tout comprendre sur la loi nouvelle loi Jeanbrun