Location nue : ce nouveau statut fiscal pourrait tout changer dès 2026

Une fiscalité inédite pour la location nue

Jusqu’ici, seule la location meublée permettait de pratiquer l’amortissement comptable, un avantage fiscal réservé aux LMNP au régime réel. La réforme en discussion propose une avancée majeure : ouvrir cette possibilité à la location nue, tout en renforçant le régime micro-foncier. Objectif : rééquilibrer les régimes et relancer l’investissement locatif de longue durée.

⚠️ Ces nouveaux dispositifs s’appliqueraient uniquement aux biens acquis ou mis en location à partir du 1er décembre 2025.

Régime réel : un amortissement forfaitaire pour les bailleurs

La mesure centrale consisterait en la mise en place d’un amortissement fiscal forfaitaire annuel du bien, pour les logements loués en longue durée. Cela permettrait aux bailleurs relevant du régime réel de déduire chaque année une fraction de la valeur de leur bien, en plus des charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurances…).

Les taux proposés sont :

• 5 % par an pour un logement neuf
• 4 % par an pour un logement ancien, à condition que les travaux réalisés atteignent au moins 15 % de la valeur du bien

Ce nouveau cadre fiscal permettrait ainsi de réduire fortement, voire d’annuler l’imposition sur les loyers pendant 20 ans, à l’image de ce que permet déjà le régime LMNP réel en location meublée.

Régime micro-foncier : un abattement plus généreux

Le régime forfaitaire bénéficierait également d’un ajustement significatif. L’abattement fiscal serait porté à 50 % des loyers, dans la limite de 30 000 € par an (contre 15 000 € actuellement). Les bailleurs dépassant ce seuil basculeraient automatiquement vers le régime réel.

Ce dispositif serait en outre bonifié pour les locations à vocation sociale : l’abattement atteindrait 65 % en cas de loyer dit « très social », renforçant ainsi les incitations à louer à prix modéré.

Un bonus d’amortissement pour les loyers intermédiaires

Le rapport propose une majoration de l’amortissement si le propriétaire accepte de louer à des prix abordables. Selon le type de loyer pratiqué :

• Loyer intermédiaire : +0,5 point d’amortissement par an
• Loyer social : +1 point
• Loyer très social : +1,5 point

Ce mécanisme permettrait de récompenser les bailleurs qui contribuent à la mixité sociale, tout en renforçant leur rentabilité nette.

Déficit foncier : un plafond quadruplé

Aujourd’hui, les bailleurs peuvent imputer un déficit foncier (charges supérieures aux loyers perçus) jusqu’à 10 700 € par an sur leur revenu global. Ce plafond passerait à 40 000 €.

Ce coup de pouce vise à favoriser les travaux de rénovation, notamment énergétique. Les propriétaires ayant de lourdes dépenses (isolation, toiture, mise aux normes…) seraient ainsi mieux armés pour absorber le coût initial.

Sortie de l'IFI pour les logements loués

Autre nouveauté d’envergure : les biens loués comme résidence principale, respectant le nouveau statut, pourraient sortir de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Cela permettrait aux investisseurs de ne pas être pénalisés pour leur contribution au marché locatif. Pour mémoire, l’IFI concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros, avec un barème progressif allant de 0,5 % à 1,5 %.

Une exonération totale de la plus-value après 20 ans

Le rapport préconise d’aligner la durée de détention exonératoire sur la période d’amortissement. Ainsi, après 20 années de location longue durée, le bailleur serait exonéré d’impôt sur la plus-value, y compris les prélèvements sociaux.

Actuellement, l’exonération totale n’intervient qu’après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La réforme viendrait ainsi raccourcir considérablement la fiscalité de sortie.

Mais attention : tout cela n’est encore qu’un projet

Le statut du bailleur privé est encore au stade de la proposition. Rien n’est voté. Le gouvernement devra intégrer (ou non) ces mesures dans la loi de finances 2026, dans un contexte budgétaire contraint : 40 milliards d’économies sont attendus.

Les députés auteurs du rapport, Marc-Philippe Daubresse et Lionel Causse, misent sur les recettes générées par une reprise de l’investissement locatif pour compenser les pertes fiscales : TVA sur la construction et la rénovation, emplois induits…

Autre précision importante : seuls les investissements réalisés à partir du 1er décembre 2025 seraient éligibles aux nouveaux avantages. Les projets en cours ou passés resteraient soumis aux régimes actuels.

Conclusion : une révolution fiscale… à surveiller de près

Le rapport parlementaire marque une inflexion historique dans la vision de la location nue, longtemps défavorisée par rapport à la location meublée. Si ces mesures sont adoptées, elles pourraient rééquilibrer le jeu et relancer l’attractivité du parc locatif classique.

Mais prudence : le chemin législatif est encore long, et ces propositions devront franchir l’épreuve de l’examen budgétaire. En attendant, les investisseurs ont intérêt à rester à l’écoute, car 2026 pourrait bien être l’année d’un nouveau départ fiscal pour la pierre.