Immobilier neuf : le rapport Daubresse-Cosson peut-il changer la donne dès 2026 ?

Qui sont les auteurs du rapport Daubresse-Cosson ?

Derrière ce rapport stratégique se trouvent deux élus aux profils complémentaires, apportant à la fois une vision nationale et une approche de terrain.

Marc-Philippe Daubresse : un expert des politiques du logement

Sénateur Les Républicains du Nord, Marc-Philippe Daubresse n’est pas un novice dans le secteur. Ancien ministre délégué au Logement et à la Ville, il a déjà piloté de nombreuses réformes liées à la construction et à l’aménagement urbain. Sa connaissance fine des rouages administratifs et de la fiscalité immobilière en fait une voix respectée sur le sujet.

Fort de ses précédents mandats, il connaît les obstacles à la production de logements neufs : procédures administratives lourdes, manque d’attractivité fiscale et difficultés rencontrées par les investisseurs. Cette expertise donne au rapport une dimension stratégique et réaliste.

Mickaël Cosson : la vision du terrain

Député MoDem des Côtes d’Armor, Mickaël Cosson apporte une approche très concrète. Ancien maire et vice-président d’agglomération, il a été confronté aux problématiques locales de délivrance de permis de construire, d’aménagement du territoire et de concertation avec les habitants.

Professionnel des politiques d’aménagement en tant qu’ancien responsable en Direction départementale des territoires, il connaît les réalités opérationnelles de la construction : délais, contraintes réglementaires, besoins en infrastructures. Son rôle dans ce rapport est de traduire les ambitions nationales en solutions applicables sur le terrain.

Un binôme légitime pour piloter la mission

Leur collaboration allie expertise nationale et connaissance locale. Cette complémentarité renforce la crédibilité du rapport Daubresse-Cosson et son potentiel d’application.

En confiant cette mission à ces deux élus, la ministre du Logement Valérie Létard a cherché à obtenir un cadre cohérent, équilibré et surtout applicable par les investisseurs comme par les collectivités.

Pourquoi le marché de l’immobilier neuf tourne au ralenti ?

Le rapport Daubresse-Cosson commence par dresser un état des lieux sans concession. Depuis plusieurs années, le secteur de la construction neuve connaît un net ralentissement, avec des chiffres préoccupants pour les professionnels comme pour les collectivités.

Chute des mises en chantier et des permis de construire

La production annuelle de logements est passée de 400 000 unités il y a quelques années à moins de 250 000 logements aujourd’hui. Les permis de construire, indicateurs avancés de l’activité, reculent eux aussi, fragilisant toute la chaîne de valeur : promoteurs, constructeurs, artisans et investisseurs.

Recul de l’investissement locatif

Autre signal inquiétant : l’investissement locatif, jadis moteur de la production de logements neufs, s’effondre. Les particuliers se détournent de ce type d’investissement en raison :

• D’une fiscalité jugée instable et complexe (multiplication des dispositifs éphémères comme le Pinel, zonages parfois incohérents).
• De la hausse des taux d’intérêt, qui pèse sur la rentabilité des opérations.
• D’un sentiment d’incertitude quant à l’évolution future des prix et de la fiscalité immobilière.

Un paradoxe français

Ce ralentissement est d’autant plus problématique que la demande en logements performants et accessibles reste très forte, notamment dans les zones tendues. Les auteurs du rapport soulignent que la France a besoin d’un parc immobilier neuf pour :

• Répondre à la croissance démographique et aux besoins de logements abordables.
• Respecter les objectifs de transition énergétique (RT 2020, RE 2020).
• Remplacer les logements vétustes ou énergivores.

Pourtant, faute d’un cadre fiscal clair et incitatif, l’immobilier neuf est encore trop peu valorisé, aussi bien pour les accédants à la propriété que pour les investisseurs.

Les mesures phares du rapport Daubresse-Cosson

Le rapport Daubresse-Cosson ne se contente pas de dresser un état des lieux : il propose un véritable plan d’action pour relancer durablement l’investissement locatif, en particulier dans l’immobilier neuf. Voici les principales mesures qui pourraient changer la donne dès 2026.

Un amortissement fiscal généralisé pour tous les logements locatifs

La proposition phare du rapport consiste à instaurer un amortissement fiscal pour tout logement mis en location, qu’il soit neuf ou ancien rénové. Concrètement, le propriétaire pourrait déduire chaque année une partie de la valeur du bien de son revenu foncier, sur une durée de 20 à 25 ans.

Cette mesure, déjà pratiquée dans plusieurs pays européens, présente plusieurs avantages :

• Réduction de l’impôt sur les revenus locatifs, améliorant la rentabilité de l’investissement.
• Stimulation de la détention longue des biens immobiliers mis en location.
• Égalité de traitement entre les particuliers bailleurs et les investisseurs institutionnels.

Pour l’immobilier neuf, l’effet attendu est immédiat : même avec des taux d’intérêt élevés, la rentabilité redeviendrait attractive et encouragerait de nouvelles opérations de construction.

Un abattement fiscal pour la location nue longue durée

Le rapport propose également un abattement fiscal de 40 à 60 % sur les loyers perçus, à condition que le logement soit loué nu pour une durée minimale de 6 à 9 ans. Cette mesure vise à rééquilibrer l’attractivité de la location nue par rapport à la location meublée (LMNP).

Les bénéfices attendus sont multiples :

• Favoriser la stabilité locative dans les zones tendues.
• Inciter les propriétaires à remettre des logements sur le marché locatif classique.
• Dynamiser l’investissement dans l’immobilier neuf traditionnel.

Exclusion des logements loués de l’IFI

Autre avancée majeure : le rapport recommande de sortir de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) les logements loués de manière pérenne. Cette mesure enverrait un signal fort : les patrimoines qui contribuent à loger les Français ne seraient plus pénalisés fiscalement.

Concrètement, cela pourrait :

• Récompenser les bailleurs qui mettent leurs biens sur le marché plutôt que de les laisser vacants.
• Encourager les grands patrimoines et les investisseurs institutionnels à revenir sur le marché du logement neuf.
• Augmenter l’offre locative dans les zones en tension.

Création d’un statut du bailleur privé

Pour articuler l’ensemble de ces mesures, le rapport préconise la création d’un statut du bailleur privé. Ce statut reconnaîtrait officiellement le rôle économique et social de l’investisseur particulier, sur un modèle similaire à celui des agriculteurs ou des bailleurs sociaux.

Ce statut inclurait :

• L’accès automatique à l’amortissement fiscal.
• L’abattement sur les loyers en location longue durée.
• L’exclusion de l’IFI pour les logements loués.
• Un cadre sécurisé et prévisible sur le long terme.

En contrepartie, les bailleurs s’engageraient sur :

• Des loyers modérés.
• Une durée minimale de mise en location.
• Le respect de critères de performance énergétique.

Ce statut, proposé sur une base volontaire, apporterait visibilité, confiance et lisibilité à l’investissement locatif et pourrait séduire de nombreux particuliers hésitants.

Pourquoi ces mesures peuvent relancer l’investissement locatif dans le neuf ?

Les propositions du rapport Daubresse-Cosson ne sont pas de simples ajustements techniques : elles constituent un véritable changement de paradigme. Elles visent à restaurer la confiance des investisseurs et à rendre le marché de l’immobilier neuf à nouveau attractif.

Une fiscalité plus simple et lisible

L’un des freins majeurs à l’investissement locatif était la complexité des dispositifs existants (Pinel, Denormandie, etc.) et leurs conditions fluctuantes. Avec un amortissement fiscal clair et un abattement stable, les investisseurs disposent enfin d’un cadre prévisible sur plusieurs décennies.

Une neutralité entre immobilier neuf et ancien rénové

En ouvrant l’amortissement à tous les logements locatifs, qu’ils soient neufs ou anciens rénovés, le rapport encourage l’amélioration de la qualité énergétique du parc. Cela favorise :

• La rénovation des logements énergivores (passoires thermiques).
• La construction de logements répondant aux normes RE 2020.
• Un parc immobilier plus performant et plus durable.

Une incitation forte à la location longue durée

L’abattement sur les loyers perçus pousse les propriétaires à signer des baux longs, ce qui contribue à :

• Réduire la vacance locative.
• Stabiliser les parcours résidentiels des ménages.
• Sécuriser les revenus des bailleurs.

Un retour de la confiance des investisseurs

La combinaison de ces mesures envoie un signal clair : l’État veut soutenir les investisseurs privés et institutionnels. Résultat :

• Les promoteurs pourront lancer de nouvelles opérations avec plus de visibilité.
• Les investisseurs particuliers auront moins peur de l’instabilité fiscale.
• Le financement des projets redeviendra plus attractif malgré des taux d’intérêt élevés.

Des effets positifs pour l’immobilier neuf

Enfin, ces mesures donnent un avantage décisif au neuf : même s’il reste plus coûteux à produire, il est plus vertueux écologiquement et mieux adapté aux besoins des ménages. En dynamisant la demande, le rapport favorise :

• La relance des mises en chantier.
• La création de logements aux normes énergétiques actuelles.
• Un meilleur équilibre entre offre et demande sur le marché locatif.

Les implications pour les collectivités et les territoires

Si l’État peut impulser un cadre fiscal attractif, ce sont les collectivités locales qui restent les véritables chefs d’orchestre de la production de logements, car elles délivrent les permis de construire et gèrent l’aménagement du territoire. Le rapport Daubresse-Cosson insiste donc sur la nécessité d’une collaboration renforcée entre l’État et les élus locaux.

Un pacte logement local

Les auteurs du rapport recommandent de mettre en place un pacte logement local entre l’État, les régions et les communes. L’objectif : aligner les politiques nationales et locales pour fluidifier la construction de logements neufs.

Ce pacte inclurait :

• Des incitations à la densification raisonnée pour utiliser au mieux le foncier disponible.
• La simplification des normes d’urbanisme afin de réduire les délais et les blocages administratifs.
• Des financements spécifiques pour accompagner les communes dans la création d’équipements publics (écoles, voirie, réseaux).

Un levier d’aménagement du territoire

Le rapport souligne qu’un marché de l’immobilier neuf dynamique permet de mieux répartir la population sur le territoire, de revitaliser les centres-villes et de limiter l’étalement urbain. Les collectivités y voient donc un double intérêt :

• Répondre à la demande en logements de leurs habitants.
• Financer les infrastructures locales grâce aux taxes générées par les nouvelles constructions.

En résumé, le rapport appelle à faire du logement neuf un véritable projet de territoire, associant acteurs publics et privés dans une logique de co-développement.

Lien avec le Projet de Loi de Finances 2026

Les mesures proposées dans le rapport Daubresse-Cosson ne resteront pas lettre morte si elles sont intégrées au Projet de Loi de Finances (PLF) 2026. Ce texte budgétaire annuel fixe les grandes orientations fiscales et pourrait devenir le véhicule législatif de la relance de l’investissement locatif.

Un calendrier serré

Le PLF 2026 suivra le calendrier classique :

• Début octobre 2025 : dépôt du projet de loi de finances au Parlement.
• Octobre à mi-décembre 2025 : examen et vote à l’Assemblée nationale et au Sénat.
• Avant le 31 décembre 2025 : adoption définitive et promulgation de la loi.
• 1er janvier 2026 : entrée en vigueur des nouvelles mesures fiscales.

Une volonté politique affichée

Le gouvernement a annoncé vouloir « aller vite et fort » sur le logement. Si les recommandations du rapport sont retenues, elles pourraient être mises en œuvre dès janvier 2026, permettant un effet immédiat sur le marché.

Un signal attendu par les investisseurs

Les professionnels de l’immobilier et les investisseurs particuliers attendent un cadre fiscal stable depuis plusieurs années. L’intégration de ces mesures dans le PLF serait un signal positif pour :

• Sécuriser les projets de construction en cours ou à venir.
• Rassurer les promoteurs sur la demande future.
• Relancer les mises en chantier dès le premier semestre 2026.

Analyse et perspectives pour les professionnels et investisseurs

Au-delà des propositions techniques, le rapport Daubresse-Cosson ouvre de nouvelles perspectives pour les promoteurs, les bailleurs et les collectivités. Ces mesures, si elles sont adoptées, pourraient redessiner le paysage de l’investissement immobilier en France.

Des opportunités à saisir

Pour les professionnels de l’immobilier, ce nouveau cadre fiscal pourrait :

• Relancer la demande en logements neufs, notamment dans les zones tendues.
• Sécuriser les programmes immobiliers en cours de commercialisation.
• Renforcer la rentabilité des opérations grâce à la déductibilité et aux abattements proposés.

Pour les investisseurs particuliers, c’est aussi l’occasion de :

• Revenir sur le marché locatif avec des perspectives plus claires et durables.
• Préparer leur patrimoine en anticipant l’évolution de l’IFI.
• Bénéficier d’une fiscalité stable pour construire une stratégie sur le long terme.

Des points de vigilance

Malgré ces opportunités, certains points méritent attention :

• Les détails techniques du futur statut du bailleur privé devront être précisés pour éviter les effets d’aubaine ou les contraintes trop lourdes.
• Le niveau exact des abattements et la durée minimale de location devront trouver un équilibre entre attractivité et exigences sociales.
• La réactivité des collectivités locales sera déterminante pour accélérer les permis de construire et soutenir la relance.

Comment se préparer dès maintenant ?

Les investisseurs avertis peuvent déjà :

• Identifier les zones à potentiel où la demande locative reste forte.
• Se rapprocher de promoteurs pour connaître les projets prêts à démarrer en 2026.
• Anticiper leur stratégie fiscale en fonction des évolutions annoncées dans le PLF 2026.

Pour les professionnels, il est temps de :

• Adapter leurs offres pour répondre aux futurs critères (performance énergétique, loyers modérés).
• Communiquer auprès des investisseurs pour les rassurer sur la rentabilité des opérations à venir.
• Nouer des partenariats avec les collectivités afin de sécuriser les projets de territoire.

Vers un nouveau souffle pour l’immobilier neuf ?

Le rapport Daubresse-Cosson marque une étape importante pour redonner confiance aux investisseurs et relancer la construction de logements en France. En proposant un cadre fiscal simple, lisible et durable, il répond à la fois aux attentes des bailleurs et aux besoins de logements abordables pour les ménages.

Les mesures phares – amortissement fiscal généralisé, abattement sur les loyers, exclusion de l’IFI et statut du bailleur privé – pourraient redonner de la visibilité et de la stabilité à l’ensemble du secteur. Pour les collectivités, c’est aussi une opportunité de repenser l’aménagement du territoire et de favoriser la densification raisonnée.

Il reste désormais à transformer ces recommandations en décisions politiques et à inscrire ces mesures dans le Projet de Loi de Finances 2026. Si tel est le cas, le marché de l’immobilier neuf pourrait connaître un véritable rebond dès 2026, offrant aux investisseurs comme aux promoteurs un environnement propice pour bâtir les logements de demain.

Un signal fort est attendu : la relance du secteur passera par la confiance, la stabilité et l’engagement des pouvoirs publics.